El contrato de alquiler de vivienda conocido como de renta antigua, el firmado antes del 1 de enero de 1995 y regulado por el Texto Refundido 4104/1964, Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, está sujeto a prórroga forzosa. Su duración depende de la voluntad del inquilino. A su fallecimiento puede subrogarse su cónyuge, que tendrá el mismo derecho.
La finalidad de la Ley era proteger la necesidad de vivienda de los inquilinos (en un contexto social de escasez de pisos y una economía muy intervencionista). La imposición por el legislador a los arrendadores de viviendas de una prórroga forzosa del contrato de alquiler, que opera en su perjuicio y contra la libre voluntad contractual, tiene como finalidad dotar de estabilidad a la necesidad humana esencial de vivienda y proteger a los inquilinos, que, careciendo de vivienda propia, se encuentran en una situación de inferioridad frente a los propietarios (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 13ª, sentencia 154/2017, 23-3). Comparese esta situación con la vigente desde el 6-6-2013, en la que el inquilino de vivienda sólo tiene garantizados 3 años de estabilidad.
Esta protección del inquilino sin vivienda en propiedad deja de operar en unos supuestos muy concretos, establecidos en el artículo 62, como causas de denegación de la prórroga forzosa. Son de carácter taxativo. No hay más supuestos posibles que los establecidos en la ley, que han de ser interpretados restrictivamente (Tribunal Supremo, 20.1.1958 y 12.12.1990), y no pueden ampliarse por analogía. Deben interpretarse y aplicarse restrictivamente porque son causas resolutorias del contrato de alquiler, porque comportan un desahucio y por el principio general de conservación de los contratos. La jurisprudencia afirma que no se puede acudir a las normas generales sobre resolución contractual del Código Civil para denegar la continuación de la prórroga (Tribunal Supremo, sentencias de 6.6.1964, 20.11.1968, 20.9.1971, 11.3.1977, 18.6.1990, 11.7.1990, 12.12.1990, 10.7.1991 y 20.2.1997).
Asesórate con un abogado especialista en el contrato de alquiler de renta antigua. Este artículo tiene su origen en una caso ganado por este despacho en primera instancia y apelación (sentencia de la Sec 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, num 154/2017, de 23-3-2017, Rollo de apelación 200/2016. Juicio ordinario 495/2014, Juzgado de Primera Instancia 35 de Barcelona).
Los supuestos de denegación de la prórroga forzosa
Los supuestos de denegación de la prórroga son los siguientes:
1.- Si el arrendador necesita para sí la vivienda para que los ocupen sus ascendientes o descendientes.
2.- En algunos casos, cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra.
3.- Si la vivienda no está ocupada por el inquilino durante más de seis meses en el curso de un año.
4.- Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y su uso no sea indispensable para atender a sus necesidades.
El último caso es el que trataremos en este artículo. Como dijo el Tribunal Supremo, sentencia de 7-10-1969, no debe el inquilino beneficiarse de una renta cada vez proporcionalmente más baja en relación al precio de mercado (en Barcelona hay rentas antiguas de entre 200 y 500 €, la mitad de lo que se pide hoy por pisos más pequeños), en perjuicio del propietario, cuando dispone de otra de su propiedad, similar y apta para sus necesidades. Entonces, la continuidad forzosa del arriendo ya no responde a una necesidad del arrendatario, sino a su mera conveniencia o comodidad, lo que la ley no protege.
Requisitos para desahuciar al inquilino
Los requisitos exigidos son:
A) Que el inquilino tenga a su disposición, como titular de un derecho real de goce y disfrute una vivienda, casa o piso. No es necesario que sea el propietario. Puede ser usufructuario o tener un derecho de uso o de habitación. No opera esta causa si tiene alquilada otra vivienda.
No es necesario que la vivienda esté en la misma localidad que la alquilada, pero tampoco puede estar muy lejos. Si el inquilino está en Barcelona y tiene un piso en L’Hospitalet de Llobregat será posible el desahucio. Si tiene una casa en Manresa o Tortosa será más complicado. No es necesario que la doble disposición sea permanente, continuada y sin interrupción.
¿Puede proceder el desahucio si es la esposa no arrendataria la que dispone de otro piso? El Tribunal Supremo dijo que si en la sentencia de 27-3-1965.
B) Que la vivienda esté desocupada, o esté ocupada por mera tolerancia o liberalidad del arrendatario, como el caso de ocupación por familiares sin pagar renta o con una renta muy baja.
C) Que la vivienda sea de características análogas a la alquilada y apta para satisfacer las necesidades del inquilino. En la comparación entre la vivienda arrendada y la casa del inquilino no sólo deben tomarse en cuenta los datos objetivos relativos a la superficie, características arquitectónicas o distribución. Puesto que la vivienda debe ser apta para cubrir sus necesidades y las de quien con el inquilino conviva, hay que valorar los aspectos referentes a la situación personal y familiar de cada caso (Audiencia de Barcelona, 13-1-2005). Hay que tener en cuenta el lugar donde están situadas las viviendas, los transportes púbicos de una y otra, su estado de conservación, los servicios y equipamientos sociales (bibliotecas, colegios, hospitales, centros de salud).
Así, si un matrimonio anciano vive en Barcelona en un edifico con ascensor y tiene en propiedad un piso en un inmueble que no lo tiene esta falta de ascensor podrá bastar para que el piso no sea apto para sus necesidades. Por contra, si se tratara de una pareja joven la falta de ascensor no sería causa suficiente para evitar el desahucio. No basta para aplicar la excepción que puedan hacerse obras en la vivienda que el inquilino tenga para adaptarla a sus necesidades (Audiencia de Barcelona, 21-3-1992).
D) Que la vivienda haya estado a disposición del arrendatario durante los 6 meses inmediatamente anteriores a la demanda, aunque al presentarse no la tenga. Sólo se exige que la disponibilidad exista en los 6 meses anteriores. Si el inquilino adquiere la propiedad u otro derecho real sobre una vivienda con antelación superior a 6 meses y la conserva durante estos 6 meses, o durante menos tiempo, y ya no la tiene cuando se presenta la demanda, pero la tuvo a su disposición, cabe el desahucio.
El caso ganado por este despacho
Este es el caso ganado por este despacho, iniciado en julio de 2014 y terminado en abril de 2017.
El cliente tenía un piso alquilado en Barcelona y, en el mismo edificio, otro piso en propiedad -idéntico-. Éste lo compró para su hermano cuando los propietarios decidieron venderlo. El hermano vivía en él de alquiler, pero no podía pedir un préstamo hipotecario porque cobraba una pensión no contributiva por un alto grado de discapacidad. Los hermanos firmaron un documento en el que acordaron que mi cliente compraría el piso, lo registraría a su nombre y contrataría un préstamo hipotecario, mientras que su hermano lo ocuparía mientras viviere y pagaría la hipoteca.
Tanto la juez de primera instancia como la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona (la que se ocupa, junto con la Sección 4ª, de las apelaciones de sentencias sobre arrendamientos urbanos en la provincia de Barcelona) consideraron que mi cliente no disponía de una vivienda a su disposición aunque fuera propietario de un piso igual que el suyo ocupado por su hermano.
La argumentación del demandante, que el piso lo ocupaba el hermano de mi cliente por mera tolerancia o liberalidad de éste, no se sostiene, dado el acuerdo firmado y que el hermano ocupante es quien paga la hipoteca.
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