Muchos artículos publicados en este blog tienen su origen en consultas de clientes – tanto presenciales en el despacho como en modo remoto, a través de los diversos medios que nos brinda internet.
Una de estas consultas se refería a las cuotas de participación de los elementos privativos en los elementos comunes del inmueble y su incidencia en el reparto de los gastos comunes entre los comuneros. ¿Se puede variar la cuota para repartir las contribuciones a los gastos de diferente forma?
Cuotas de participación y gastos comunes
La cuota de participación establecida en el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio, según establece el apartado b) del artículo 553-3.1 del Código Civil de Catalunya (CCCat), sirve de módulo para fijar la participación en las cargas, los beneficios, la gestión y el gobierno de la comunidad, además de los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen de las comunidades de propietarios. Esta cuota la impone el redactor del título constitutivo antes de vender los pisos o locales de la finca o, posteriormente, los propietarios por unanimidad.
Las cuotas de participación son el segundo elemento esencial para establecer las mayorías que deciden y aprueban las cuestiones sometidas a la consideración de la junta. El otro es el número de propietarios.
Las cuotas de participación también determinan el reparto de gastos comunes.
Ahora bien, el reparto de gastos entre los comuneros puede hacerse de una manera distinta al establecido por las cuotas de participación en los elementos comunes.
- Por un lado, el artículo 553-3.4 CCCat permite establecer en el título constitutivo y en los estatutos cuotas especiales para determinados gastos, que también deberán establecerse por unanimidad de los comuneros.
- Por otra, el artículo 553-45.1 CCCat dice: Los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta.
Un acuerdo de la junta de propietarios puede decidir que el reparto de gastos se haga con una cuota distinta a la establecida en el título constitutivo o los estatutos.
Naturalmente, una tal decisión deberá tomarse siguiendo escrupulosamente las normas de convocatoria de la junta. El acuerdo debe estar en el orden del día de la convocatoria, convocatoria que deberá ser comunicada a todos los comuneros. En el acta de la junta deberán constar qué comuneros están presentes y cuales están representados, quienes son los comuneros morosos, cuántos comuneros y qué porcentaje de cuotas votan a favor y contrariamente a la adopción del acuerdo. Por último, esperar que los comuneros no presentes ni representados se manifiesten en el plazo de un mes desde que reciben el acta. Porque la adopción del acuerdo de repartir los gastos comunes según una cuota distinta debe adoptarse por una mayoría de propietarios y cuotas del 80%, ambas conjuntamente. La razón de esta mayoría cualificada está en el artículo 553-26.2.a) CCCat: es la necesaria para modificar el título constitutivo y los estatutos.
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No es necesario modificar nada en el Registro de la Propiedad. Basta un acuerdo bien documentado para repartir los gastos comunes con otra cuota que la del título constitutivo.
Además, también es posible decidir que un elemento privativo pague más por gastos comunes de lo que toca por cuota, según dispone el apartado 4 del artículo 553-45 CCCat: El título de constitución puede establecer un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto, en el caso de uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o el local. Este incremento también puede acordarlo la junta de propietarios. El incremento no puede ser superior al doble de lo que le correspondería a la entidad privativa por la cuota. Ejemplo de estas actividades: consultas médicas, apartamentos turísticos, residencias.
Ahora bien, hay un límite a la autonomía de la voluntad comunitaria para cambiar el reparto de gastos. El artículo 553-45.3 CCCat dice: La contribución al pago de determinados gastos sobre los que los estatutos establecen cuotas especiales diferentes a las de participación, entre los que se incluyen los de escaleras diferentes, piscinas y zonas ajardinadas, debe hacerse de acuerdo con la cuota específica.
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