Cuando aparecen problemas en los elementos comunes de un edificio, muchos propietarios se preguntan si la comunidad puede negarse a repararlos. La respuesta es clara: no pueden hacerlo, ya que la ley establece la obligatoriedad de estas reparaciones.
Si te enfrentas a esta situación y necesitas asesoramiento legal, consulta con un abogado especialista en propiedad horizontal. Puedes hacerlo fácilmente desde nuestra página de contacto.
Lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal
El artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dice:
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
El artículo 10.2.a) dice que las obras las pagarán los propietarios, y que en la junta se decidirá solamente el importe de la derrama y su modo de pago. Sin embargo, hay que entender que la junta decidirá también qué obras se llevan a cabo, y en qué orden si hubiere varias actuaciones a realizar, y cómo y cuando se pagarán.
Si tu comunidad se niega a cumplir con esta obligación, tienes derecho a impugnar el acuerdo. En estos casos, es recomendable contar con un abogado especializado. Consulta cómo proceder desde nuestra página de contacto.
Lo que dice la ley catalana
La ley vigente en Catalunya, el artículo 553-44 del Codi Civil (CCCat), dice:
La comunidad tiene que conservar los elementos comunes del inmueble, de manera que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, de accesibilidad, de estanquidad, de seguridad y de eficiencia energética o hídrica, según la normativa vigente y tiene que mantener en funcionamiento correcto los servicios y las instalaciones. Los propietarios tienen que asumir las obras de conservación y reparación necesarias.
El artículo 553-45 CCCat establece que los propietarios sufragan los gastos comunes.
Aquí la ley no dice que no sea necesario un acuerdo previo de la junta de la comunidad para realizar las obras.
Si necesitas asesoramiento sobre cómo proceder en tu comunidad, contacta con un abogado especialista en propiedad horizontal desde nuestra página de contacto.
¿La comunidad puede no reparar los elementos comunes, no conservarlos?
No, no puede.
Y si decide no aprobar las obras, algún comunero tiene que impugnar el acuerdo, pues si no lo hace el juez no puede declarar nula decisión de la comunidad.
El comunero que impugne debe estar al corriente de pago de las cuotas comunitarias en el momento en que se adopta el acuerdo (SAP Barcelona, Sección 13ª, 4-10-2024). Y deberá hacerse cargo de pagar los profesionales – abogado y procurador – que lleven el litigio ante los tribunales.
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El Tribunal Supremo, sentencia 80/2024, de 23 de febrero, recurso 5139/2019, dijo que es nulo de pleno derecho el acuerdo por el que una junta de una comunidad de vecinos pretendía desentenderse de su obligación de reparar elementos comunes del inmueble.
Por su parte, la sentencia número 197/2024, de 31 de julio, recurso 201/2024, de la Sección 1ª de la Audencia Provincial de Segovia, considera nulo el acuerdo por el que una comunidad de propietarios decide no reparar un elemento común de uso privativo, una terraza. Aunque una parte de los propietarios decía – no sin cierta lógica económica – que quien se beneficia del uso de la terraza debe pagar su reparación.
En la legislación catalana es posible, adoptando el acuerdo por una doble mayoría de 4/5 partes de propietarios y cuotas, repartir el gasto de la reparación de una terraza (y de cualquier otro elemento común), de una manera distinta a la cuota de participación, de manera que quien usa la terraza pague más (sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya 83/2015, de 3 de diciembre, y 86/2016, de 7 de noviembre).
También puede hacerse en el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal (sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 3ª, número 294/2024, de 3 de octubre, recurso 759/2022).
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