¿Puede ser válido un contrato de alquiler firmado por el nudo propietario? ¿O tiene que firmarlo el usufructuario?

La propiedad es el derecho a disponer de una cosa sin más limitaciones:

• Que las establecidas en las leyes.
• Las que se deriven de otro derecho real sobre la misma cosa.

Uno de estos derechos reales es el usufructo. La legislación catalana lo define como el derecho al uso y disfrute de bienes ajenos, manteniendo su forma y sustancia, salvo lo que se acuerde en el título constitutivo. (Recordad que en Derecho civil, entre particulares, rige la libertad de pactos).

El propietario de un bien usufructuado se queda con la propiedad desnuda; es el nudo propietario. Sólo tiene las facultades que no perjudican al derecho del usufructuario. El nudo propietario no tiene título frente al usufructuario para ocupar la vivienda; sería un precarista, obligado a desalojar la finca cuando lo solicite el/la usufructuari@ (Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 1ª, sentencia de 17-9-2012).

Los usufructuarios tienen derecho a percibir los frutos de los inmuebles usufructuados. El usufructuario de un campo de albaricoqueros tiene derecho a recoger y vender los albaricoques.

El usufructuario de un piso o una casa o un local de negocio puede alquilarlos a un tercero sin la autorización del nudo propietario, y cobrar las rentas, que son frutos civiles. Sin embargo, el arrendamiento se termina si se extingue el usufructo (Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 13.2, y artículo 561-9.3 CCCat).

Si hay dos usufructuarios ambos tienen derecho al 50% de la renta del arriendo (Audiencia de Albacete, Sección 1ª, sentencia de 30-12-2014). Sentencia de la Sección 1ª de la Audiencia de Girona, de 3-11-2011: la esposa, cousufructuaria con su ex marido del piso alquilado por este, debe compartir con él el importe de la renta.

El nudo propietario no puede alquilar el inmueble, como recuerda la sentencia de la Audiencia de Sevilla, Sección 5ª, de 28-11-2011: el nudo propietario no tiene el uso y disfrute del inmueble, no puede pedir pago alguno por dicho uso o disfrute y, por consiguiente, no está legitimado para arrendar el inmueble.

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¿Qué ocurre si el nudo propietario firma el contrato de alquiler de una vivienda o un local?

Hay que tener en cuenta que el Tribunal Supremo viene reiterando en sus sentencias (como la 440/2014) que los principios generales del Derecho y los criterios que inspiran los textos de armonización y desarrollo del Derecho Contractual europeo determinan que la conservación de los actos y negocios jurídicos es prioritaria en nuestro sistema jurídico. No es tan fácil romper un contrato de alquiler.

Por otra parte, habría que ver si el titular del derecho a arrendar la finca, el/la usufructuari@, o los usufructuarios, consienten el arriendo de cualquier forma, o han dado poderes – verbales o notariales – al nudo propietario para firmar el contrato locativo (Audiencia de Badajoz, Mérida, Sección 3ª, sentencia  184/2016). Hay que tener en cuenta que usufructuarios y nud@s propietari@s suelen ser familiares o personas cercanas.

Si hay más de un usufructuario, debe haber una mayoría para autorizar al nudo propietario a alquilar el inmueble.

Otra cosa es que el nudo propietario tenga derecho a cobrar la renta. El dinero del arriendo será para el usufructuario.

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