El contrato de arrendamiento de vivienda habitual con prórroga forzosa o de renta antigua es el firmado antes del 9 de mayo de 1985, aunque los arriendos celebrados antes del 1 de enero de 1995, con prórroga forzosa obligatoria para el casero, también deben ser considerados de renta antigua
He decidido escribir otro post a partir de la reciente consulta de un cliente. Como en muchas otras consultas, el cliente ha venido acompañado de uno de sus hijos. Muchos inquilinos de renta antigua son personas mayores, jubilados y con problemas de salud. Además, muchos de ellos, al menos en Barcelona, estrenaron sus pisos.
El cliente consultante estaba preocupado porque estaba convencido de que con la venta del piso el nuevo propietario podría echarlo. Curiosamente, no me preguntó ¿Cuánto se puede subir el alquiler de renta antigua?
CÓMO RECUPERAR UN PISO DE RENTA ANTIGUA
- La falta de pago de la renta y las cantidades asimiladas.
- El subarriendo o la cesión inconsentidos, o el cobro de rentas de subarrendamiento superiores a las legalmente autorizadas.
- La transformación de la vivienda en local de negocio.
- Los daños y obras inconsentidas.
- La realización de actividades molestas, peligrosas e ilícitas.
Además, dado que la duración del alquiler de la vivienda es vitalicio o indefinido, en virtud de la prórroga forzosa, el nuevo casero – y el anterior y cualquier otro – puede denegar la continuidad de la prórroga por estos motivos:
- La falta de uso de la vivienda arrendada por el inquilino y su familia.
- La propiedad o el alquiler de otra vivienda.
- La realización de obras para elevar o adicionar la finca, o el derribo de la misma para una nueva edificación.
- La necesidad de la vivienda para el uso del propietario.
Dejando de lado los incumplimientos contractuales, lo grave para mi cliente es que el nuevo comprador puede pedir la vivienda para sí, sus ascendientes o descendientes. En el caso del consultante que motiva este post, el antiguo propietario no podía denegar la prórroga por esta causa porque era una sociedad mercantil.
Es un proceso lento, pero seguro. El alquiler de renta antigua se termina si se prueba la necesidad del uso de la vivienda por el nuevo propietario persona física.
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LA DEFENSA DEL INQUILINO
Sin embargo, el inquilino tiene una manera fácil de defenderse, aunque para ello tenga que acudir a los tribunales. Se trata de la impugnación de la venta cuando el precio de la misma supera esta fórmula:
renta anual base x 100 / 4,5
Normalmente, el precio de la venta superará siempre esta cifra. Si no la supera el inquilino no puede impugnar la venta, y sólo le quedaría la vía del ejercicio del derecho de retracto. El plazo para la impugnación es de 60 días desde la notificación de la venta al inquilino.
A tener en cuenta:
- La impugnación no afecta a la validez de la venta.
- Afecta solo al adquirente y a sus herederos, no a sucesivos propietarios. Así que cada vez que se transmita el piso habrá que impugnar la venta.
