¿Puedo dejar de pagar la renta si el arrendador no cumple con sus obligaciones?

¿Puedo dejar de pagar la renta si el  arrendador no cumple con sus obligaciones? El casero se niega a realizar las obras de reparación necesarias en la vivienda o incumple otra obligación para con el inquilino.  ¿Qué hace el arrendatario? ¿Dejar de abonar el arriendo?

Algunos tribunales tienen como criterio que el arrendatario nunca puede dejar de pagar la renta. Es su principal obligación. También la más protegida por la ley.

Otros sostienen que si el inquilino acredita un incumplimiento grave de las obligaciones del arrendador puede dejar de pagar la renta. No cabe a la parte que incumpla sus obligaciones exigir a la otra el cumplimiento de las suyas, lo que se deriva del artículo 1124 del Código civil.

La cuestión se plantea porque el  artículo 441.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que cuando se pretenda el desahucio de una finca por falta de pago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al arrendatario alegar y probar el pago o las circunstancias relativas  a la procedencia de la enervación.

La sentencia (dictada en un proceso en que quien esto escribe era el abogado del arrendador) del Juzgado de primera instancia 4 de Arenys de Mar (Barcelona), de 12 de abril de 2013, dice que “debe permitirse la alegación o prueba de cualquier circunstancia relativa al cumplimiento o incumplimiento de la obligación de pago”

Cita la sentencia de la sección 1ª de la Audiencia Provincial de Guadalajara, de 11 de noviembre de 2014, que afirma que “el precepto (el artículo 441.1 de la Ley de enjuiciamiento civil) ha de ser objeto de una interpretación amplia en el sentido de que se permita al demandado (arrendatario) alegar y probar cualquier circunstancia que incida o influya en el cumplimiento de la obligación (de pago) “ (..)  lo contrario,abocaría a una indefensión del demandado  con graves consecuencias prácticas, ya que, si invocado el impago no puede oponer motivos (..) quedaría condenado al lanzamiento  en todo caso”.

Un ejemplo

Las humedades que aparecen en las paredes por capilaridad, rotura de tuberías o filtraciones en el techo son muy frecuentes. El arrendador de un piso se niega  a realizar las obras para repararlas pese a los requerimientos del arrendatario.  Entonces el inquilino puede dejar de pagar la renta  y consignar su importe en el juzgado – en un proceso de jurisdicción voluntaria – o en una notaría. También debe peritar los desperfectos para, caso de demanda de desahucio por impago, probar los motivos para dejar de pagar (las fotografías pueden no ser suficientes). El juez decidirá si procede el pago y el desahucio, o sólo el pago, pero no podrá condenar al arrendador a realizar las reparaciones necesarias salvo que el arrendatario  conteste la demanda de juicio verbal con una demanda reconvencional reclamando la ejecución de las obras.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo al respecto, sentencias de 22 de marzo y 20 de mayo de 1965 y 22 de junio de 1979, es la siguiente. Para que la falta de pago de la renta no motive la resolución contractual será preciso que el arrendatario alegue y acredite que el arrendador ha incumplido sus obligaciones contractuales. Debe ser un incumplimiento esencial o grave que  frustre las legítimas aspiraciones del arrendatario; no basta un cumplimiento defectuoso de las mismas. Por ejemplo que el piso no reúna las condiciones de habitabilidad exigidas.

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