En este artículo quiero poner de manifiesto los que se podrían considerar los puntos básicos o más importantes en un contrato de alquiler. Algunos ya los he desarrollado o desarrollaré en otros posts.
¿Contrato oral o escrito?
Parece un pregunta tonta porque todos los contratos se hacen por escrito. Pero desde un punto de vista jurídico no lo es.
Me explico.
El artículo 1278 del Código Civil dice que los contratos son obligatorios cualquiera que sea la forma en que se celebren (salvo las excepciones previstas en la ley) siempre que cumplan las condiciones esenciales de validez. Para que un contrato – y también el de alquiler -, sea válido (artículo 1241 del Código Civil) debe haber:
- Consentimiento de las partes: arrendador y arrendatario.
- Objeto de la obligación: la finca alquilada.
- Causa: cesión de la vivienda o local a cambio de precio (renta).
Acorde con lo establecido por el Código Civil, el Preámbulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la formalización de los contratos indicando que las partes son libres de optar por la forma oral o escrita. Y el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. (Más cuestiones jurídicas: hay que distinguir el contrato del documento en que se escribe.)
O sea: no es obligatorio que el contrato de alquiler se formalice por escrito. Pero si se escribe deben constar obligatoriamente:
- La identidad de los contratantes.
- La identificación de la vivienda o local arrendados.
- La duración del arriendo.
El problema del contrato verbal es la prueba de sus condiciones. Aunque la renta se puede probar con la transferencia o el recibo; y el inicio del arriendo acreditando la fecha del primer pago.
¿Contrato de alquiler en documento público?
Esta pregunta tiene mucho que ver con la siguiente. Para inscribir un documento en el Registro de la Propiedad debe elevarse a público ante notario.
El artículo 1280 del Código Civil establece qué contratos deben constar en documento público. Entre ellos no figura el de alquiler de fincas urbanas. Por consiguiente, ninguna de las partes podrá compeler a la otra a elevar el contrato a público. Sólo podrá obligar una parte a otra a escribir el contrato.
La única manera de que una parte pueda obligar a la otra a elevar a público el contrato es que conste en el mismo una cláusula como la siguiente:
- A petición de cualquiera de la partes este contrato será elevado a público y, en su caso, inscrito en el Registro de la Propiedad. Los gastos y costes que se originen serán a cargo de quien hubiere instado la elevación o inscripción.
La inscripción en el Registro de la Propiedad
Si sois arrendatarios os aconsejo la lectura de este artículo. Generalmente la inscripción favorece los intereses del inquilino. La inscripción es recomendable para el arrendatario en alquileres de larga duración (nave industrial, almacén).
Ahora bien, hay una novedad en la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente desde el 6 de junio de 2013 que beneficia al arrendador en caso de inscripción. Se trata del apartado 4 del artículo 27.
Dice que cuando se inscribe un alquiler en el Registro de la Propiedad puede estipularse en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto de pleno derecho por falta de pago de la renta. Y que deberá restituirse inmediatamente la finca al arrendador bastando el requerimiento judicial o notarial.
Los arrendadores no usan esta disposición. La causa es que no compensa los beneficios que la inscripción tiene para el inquilino, especialmente cuando se vende el inmueble. Por otra parte, si no se devuelve la finca al arrendador este tendrá que recurrir a un proceso judicial de desahucio.
Los requisitos del documento contractual
El contenido del contrato de alquiler es el mencionado más arriba:
- Quiénes son los contratantes. Y si actúan en condición de propietario, administrador, representante, apoderado.
- Cuál es la vivienda o local arrendados. Basta que consten los datos que permitan identificar la finca. No es necesaria la descripción registral. Tampoco que conste la referencia catastral.
- La duración del arriendo.
- Más las cláusulas acordadas.
Cuando hablamos de cláusulas debemos distinguir entre el alquiler de vivienda y el de local de negocio.
1.- La ley española sigue el principio liberal de la autonomía de la voluntad contractual (artículo 1255 del Código Civil). Pero en el alquiler de vivienda no se podrá pactar nada contra las normas imperativas del Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos que protegen al inquilino. Subsidiariamente a lo pactado se aplican la LAU y el Código Civil.
2.- El arriendo de locales de negocio admite una casi entera regulación por la voluntad de las partes. Sólo supletoriamente se aplican el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil.
Los impuestos
En el alquiler de vivienda el arrendatario está obligado al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, o ITP, a la firma del contrato. Lo establece el articulo 7.1.B, RDL 1/1993, Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas. En Cataluña el tipo de gravamen es del 0,5 % sobre la renta de 3 años de contrato, aunque el alquiler dure menos. Cada vez que se prorroga debe pagarse el 0,5 de la renta del año prorrogado.
Este impuesto puede pagarse directamente si se compra un impreso de papel timbrado en un estanco.
Están sujetos a IVA los arrendamientos que no sean de vivienda. Los de vivienda están sujetos, pero exentos. Los alquileres turísticos se consideran arrendamientos de vivienda. Además, la exención se extiende a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y a los bienes muebles alquilados con ellas.
La gran cuestión sobre el IVA es si tiene que pagarlo una sociedad mercantil que alquila una vivienda para que la ocupen sus empleados.
En principio la respuesta es no. Así lo estableció la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V0714-17, de 17/3/2017. Sin embargo, el criterio del Tribunal Económico Administrativo Central, de 15/12/2016, es que solo está exento de IVA aquel contrato en el que ya conste la persona que ocupará la vivienda. No se incluirá en el ámbito de aplicación de la exención aquel contrato de arrendamiento por el que se faculta al arrendatario a designar a las personas que ocuparan la vivienda. Esta designación posterior es una cesión o subarriendo que impide que el alquiler esté exento de IVA.
El arrendador persona física debe declarar sus ganancias en el Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas como un rendimiento del capital inmobiliario. Si el alquiler es una actividad profesional, como actividad económica. Cuando el arrendador es sujeto pasivo del Impuesto de Sociedades las rentas deberán incluirse en las respectivas declaraciones.
Si el arrendatario de vivienda es persona jurídica la renta no esta sujeta a retención en el IRPF. Tampoco si es persona física. La factura se hará sin IVA y sin retención de IRPF. En el alquiler de local la factura se hará con el IVA del 21% y una retención del IRPF del 19%, tanto si el arrendatario es persona física como jurídica.
El certificado de eficiencia energética
Por imperativo legal, RD 235/2013, en los alquileres de viviendas debe entregarse el certificado de eficiencia energética; o bien informar al inquilino de la situación energética del piso o casa, con detalles y amplitud. Las viviendas construidas después de 2007 ya tienen calificación energética.
El arrendador está obligado a hacer constar en el contrato una cláusula que indique que, en el momento de la firma, se aporta el certificado de eficiencia energética, facilitando una copia al inquilino.
¿Qué ocurre si no se aporta? Nada. El contrato es igualmente válido.
La cédula de habitabilidad
La Ley de Arrendamientos Urbanos no requiere que el arrendador entregue la cédula de habitabilidad al inquilino. Sin embargo, como en el caso del certificado de eficiencia energética, la legislación administrativa sí la exige.
En la web del Ayuntamiento de Barcelona se informa de que la cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y solidez marcados por la ley; que es apta para ser residencia humana. Y dice que es obligatoria para alquilar y vender una vivienda.
La ausencia de cédula de habitabilidad no convierte en nulo o inválido el contrato de alquiler. Pero sin cédula el inquilino no puede contratar los suministros de agua, luz y gas. En este caso el contrato sería anulable por no ser la vivienda apta para el fin al que se destina.
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