No es nada infrecuente que durante el plazo de duración de cualquier contrato de alquiler haya una novación subjetiva, un cambio en las personas del inquilino o del casero. El cambio de arrendatario está regulado en los artículos 12, 15 y 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Son la separación, nulidad y divorcio cuando sólo uno de los cónyuges firmó el contrato de arriendo y la subrogación por causa de muerte.
El cambio de casero no está regulado en la LAU. Este cambio se produce, normalmente, mediante una transmisión de la propiedad producida por los medios que el Derecho admite para ello, como la compraventa y la herencia. Algunas de estas transmisiones las cita el artículo 13.1 LAU, como explico a continuación. El arrendatario no tiene participación alguna en este cambio. Se produce sin su anuencia, y muchas veces sin su conocimiento.
Ahora bien, ¿qué consecuencias tiene en la duración del contrato el cambio en la persona del casero? Estas sí están en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Advierto que lo que expongo a continuación es válido para los contratos de arrendamiento de vivienda firmados después del 6 de marzo de 2019. También para los contratos de uso distinto de vivienda en los cuales sean aplicables los artículos que se refieren como normas supletorias. Para otros alquileres podéis leer este artículo.
Y para los efectos del cambio de casero en el pago de la renta podéis leer este otro artículo.
Los supuestos del artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
En los supuestos de cambio de casero por un retracto convencional del artículo 1507 del Código Civil, una sustitución fideicomisaria (cambio de heredero), una ejecución por impago de una hipoteca o la compra por un derecho de opción, hay que distinguir:
1.- El arrendatario tendrá derecho a continuar en el alquiler hasta que se cumpla el período mínimo de duración del arriendo, que es de 5 años si el casero es una persona física y de 7 años si es una persona jurídica.
2.- Si la duración pactada es superior a 5 o 7 años quedará extinguido el arriendo una vez transcurridos los 5 o 7 años de duración mínima. El alquiler sólo continuará por el plazo acordado si el contrato de arrendamiento se inscribió en el Registro de la Propiedad con anterioridad al cambio en la persona del arrendador. Aunque los contratos de alquiler casi nunca se inscriben.
Es decir: salvo inscripción en el Registro de la Propiedad el inquilino sólo tendrá derecho al plazo mínimo legal de duración del alquiler del artículo 9 LAU.
El contrato locativo no continúa con el nuevo arrendador cuando el arrendamiento lo haya firmado quien tuviere un derecho de goce sobre el inmueble, como es el caso de usufructuarios y superficiarios. En estos casos hay un tercero propietario que no tiene obligación de mantener el contrato.
El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La enajenación de la vivienda
En el supuesto de venta de la vivienda a un tercero también hay que distinguir:
1.- El adquirente será el nuevo arrendador durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica. Ello aunque concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Es la misma solución que en el artículo anterior.
2.- No es la misma solución que en el artículo 13.1 cuando la duración pactada sea superior a 5 o 7 años. En este caso el adquirente se subroga por toda la duración pactada, salvo que concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Entonces, el adquirente sólo soportará el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 o 7 años. Si el inquilino no puede estar en la vivienda el tiempo pactado el vendedor deberá indemnizarlo con una cantidad igual a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo de 5 o 7 años, reste por cumplir.
Sin embargo, la LAU prevé una cláusula para facilitar la venta y evitar la indemnización. Puede pactarse que la venta de la vivienda extinguiré el arrendamiento. En tal caso el adquirente sólo deberá soportar el alquiler durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 o 7 años.
Un casero o un inquilino deben saber que firmar un contrato de alquiler es una cuestión que requiere se le preste la suficiente atención. Así que siempre es mejor acudir a un abogado especialista en arrendamientos urbanos. Porque solamente un profesional en esta materia del derecho podrá prestar la adecuada asesoría, que puede llegar a ser la diferencia entre un litigio o un feliz y pacífico alquiler.
