Está sucediendo demasiado en Barcelona:
- Arrendatarios que alquilan un piso para ser su vivienda habitual y la alquilan por habitaciones. Si el piso o la casa es grande, incluso hacen obras para tener más habitaciones y más inquilinos. Si no hay acuerdo para el fin del alquiler el propietario puede demandar por cesión y subarriendo inconsentidos.
- Inquilinos que anuncian el piso en AirBnb y la comercializan como vivienda turística. Sin licencia, claro. Da igual que los inquilinos vivan allí o no, sigue siendo un piso turístico sin licencia. En esta caso, el casero también tiene la vía de la negociación para resolver el contrato. Sin acuerdo, demanda judicial.
Pero si el inquilino comercializa el piso como vivienda turística el propietario va a tener un problema añadido con la Administración pública.
El Ayuntamiento de Barcelona es muy combativo contra los pisos turísticos ilegales.
Además, parece que las plataformas que los comercializan no son muy cuidadosas a la hora de pedir si las viviendas que se van a publicitar tienen o no licencia para ejercer esta actividad.
¿Cómo se entera el Ayuntamiento de que hay un piso turístico ilegal?
En la mayoría de los casos, el Ayuntamiento tiene conocimiento de la existencia de un piso turístico porque algún vecino se harta de ver gente constantemente subiendo y bajando por la escalera y el ascensor con maletas. Por no hablar de los ruidos y las fiestas. El vecino denuncia y los funcionarios encargados se encargan de rastrear la red para encontrar el piso y, de paso, lo visitan. ¿Se rastrea la red sin denuncia? Supongo.
¿Cuáles son las consecuencias para el propietario?
El Ayuntamiento notifica al propietario, no al inquilino, dos cosas:
- La incoación del expediente sancionador. La multa va de 60.001 a 600.000 €.
- El requerimiento del cese voluntario de la actividad. Si no se cesa en la actividad se ordenará el cese de la misma.
¿Hay que contestar al Ayuntamiento? ¿Qué hay que decir al Ayuntamiento?
Si, hay que contestar al Ayuntamiento.
Te concede que presentes alegaciones al inicio del procedimiento sancionador. Es importante, aunque habrá otras oportunidades de presentar alegaciones antes de que llegue la definitiva sanción económica con el fin del proceso administrativo. Esta sanción puede ser recurrida ante los juzgados de lo contencioso administrativo.
El propietario debe comunicar al Ayuntamiento que no es responsable de la actividad de alojamiento turístico que lleva a cabo el inquilino.
La sanción administrativa implica que el sancionado debe ser culpable, igual que en un procedimiento penal. Dos sentencias del Juzgado de lo Contencioso- Administrativo 2 de Barcelona, las de 11 de diciembre de 2017 y la 175/2018, de 31 de julio, dicen:
«…cuando el propietario de un inmueble lo tiene arrendador conforme a las previsiones de la LAU, y ese contrato está acreditado con la aportación del mismo, el depósito de la fianza, el pago de las rentas, el cambio de titularidad de los suministros, o cualquier otro elemento probatorio que lleve a la convicción que se trata de un contrato real y no fraudulento, no puede el Ayuntamiento proceder a sancionar al propietario por el ejercicio de la actividad de alquiler de piso turístico ejercida por el inquilino que subarrienda la vivienda, cuando, además, no ha tenido conocimiento de esa actividad ilegal.«
Otra sentencia, la 319/2015 del Juzgado Contencioso Administrativo 9 de Barcelona, dice que no se puede obligar al propietario a rastrear la red para saber si su inquilino destina la vivienda arrendada al alojamiento de turistas.
Sin embargo, el propietario suele conocer, antes de que se lo diga el Ayuntamiento, que su piso se destina al alojamiento turístico porque la comunidad o algún vecino le habrá dicho que hay mucha gente subiendo y bajando de su piso con maletas.
También hay que contestar al Ayuntamiento cuando pide al propietario que cese en la actividad turística que lleva acabo el arrendatario. El cese de la actividad turística sí es responsabilidad del propietario/arrendador, como dijo la sentencia 104/2014, del Juzgado Contencioso Administrativo 9 de Barcelona:
«…habida cuenta que (…) el Ayuntamiento comunicó a la propietaria del inmueble que se estaba llevando a cabo una actividad ilícita – se alquilaba como piso turístico sin contar con la autorización para ello – la recurrente debió de proceder a evitar que se continuara ejerciendo esa actividad, …..» El propietario debe resolver el contrato locativo.
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