Como he explicado varias veces en este blog, la Ley de Arrendamientos Urbanos es una norma creada para regular los alquileres de vivienda habitual. Esto es: la finca que se alquila para satisfacer la necesidad permanente de tener un hogar del inquilino y su familia.
La LAU distingue entre arrendamientos de vivienda y de uso distinto de vivienda, entre los que están los de local y los alquileres por temporada. Estos no los regula la LAU, sólo se rigen por su contrato de arrendamiento y, supletoriamente, por el Código Civil.
Los alquileres de casas o pisos por temporada responden a otra causa que la de tener una vivienda habitual.
La Ley de Arrendamientos Urbanos sólo se refiere a los alquileres para la temporada de verano. Para dar una pista.
Son arriendos de temporada, entre otros:
- Los alquileres de apartamentos en la playa para pasar el mes de agosto. La temporada de verano.
- Alquilar una casa en la montaña durante la temporada de esquí. O para escaladas en primavera, o para cazar.
- Tener arrendado un piso en otra localidad a la que el inquilino se desplaza a trabajar 2 días por semana.
- El alquiler de una vivienda por un estudiante universitario durante el período lectivo.
- Arrendar un inmueble mientras se hacen obras en la vivienda habitual de los arrendatarios.
El término temporada o temporalidad debe entenderse de un modo muy amplio. El alquiler de la finca puede ser de un mes (vacaciones en agosto) o puede durar años, como el supuesto del estudiante universitario, que puede tener alquilada la vivienda durante toda la carrera, o el del trabajador desplazado por trabajo.
La temporalidad debe inferirse del uso y ocupación del inmueble. El alquiler por temporada no depende del tiempo que dura sino de la finalidad del contrato locativo, de su causa (Tribunal Supremo, sentencias de 17 de diciembre de 1960, 8 de febrero de 1962, 4 de febrero de 1975 y 30 de junio de 1976).
En cualquier caso el arrendatario tiene otra vivienda, de alquiler o en propiedad, que es su vivienda habitual. Esta es la primera nota esencial del alquiler de temporada.
El contrato de alquiler por temporada no puede ser un fraude
Como acabo de indicar, el contrato de temporada lo es por su finalidad o causa, no por el tiempo que dura. Es la segunda característica básica del alquiler de vivienda por temporada.
El contrato tiene que incluir un motivo por el que las partes acuerdan que el alquiler es temporal y no de vivienda habitual. Las temporadas deben ser preconstituidas (Audiencia Provincial de Cáceres, 20 de noviembre de 2015).
No es un alquiler de temporada aquel que se firma por 11 meses y del cual se excluye la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esto es un fraude de ley si no se justifica la temporalidad y el arrendatario no tiene una vivienda habitual en otra parte.
Dice la sentencia de la Audiencia de Granada, Sección 3ª, de 1 de marzo de 2016, en un litigio sobre un alquiler firmado por 11 meses en el que no se indicaba la causa de la temporalidad, que simular un arrendamiento de temporada que no es tal equivale a burlar la aplicación de la LAU, especialmente el plazo de duración mínima del artículo 9 y el límite al aumento de la renta por el IPC, y conlleva su consideración como un alquiler de vivienda habitual sometido a las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Daría igual que el contrato durara 6 meses o 18, o 2 años.
La doctrina del Tribunal Supremo sobre la causa de la temporalidad es pacífica y constante. Aparece en las sentencias de 5 de junio de 1963 y 26 de marzo de 1997.
La explicación es muy simple. «Las cosas son como son y no como diga el contrato que son. La calificación del contrato no es vinculante cuando está destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario» (Audiencia Provincial de Alicante, 9 de febrero de 2011, y de Tenerife, Sección 3ª, sentencia 398/2019, de 25 de octubre).
Es la consecuencia prevista en el artículo 6.4 del Código Civil: «Los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, o contrario a él, se considerarán ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir«.
