El arrendamiento o alquiler de industria es el contrato por el que se cede el uso de un negocio o empresa en funcionamiento.
Se cede el local como soporte material inmueble y el negocio o empresa instalados en él con los elementos necesarios para su explotación, de manera que el objeto del contrato lo constituye una unidad patrimonial compleja y autónoma que se integra por un conjunto organizado de elementos encaminados a una finalidad productiva.
No es preciso que el arrendador aporte todos los enseres para la comercialización y desarrollo de la actividad, bastando con los imprescindibles y normales, que pueden ser ampliados, mejorados y sustituidos por el arrendatario o locatario sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato.
No es necesario hacer un inventario de los utensilios que componen la industria arrendada, siempre que conste la suficiencia de los elementos transmitidos (sentencias del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1997 y 7 de julio de 2006).
Esta definición dimana de la doctrina y jurisprudencia del Tribunal Supremo expresada en sentencias como las de 21 de febrero de 2000 y 7 de julio de 2006.
En la sentencia 219/2006 de la sección 5ª de la Audiencia Provincial de La Coruña se calificó el contrato como de arrendamiento de industria pues lo cedido, además del local del bar como soporte inmueble de la actividad, era el negocio de bar instalado en el mismo con los elementos necesarios para su explotación continuada.
En el arrendamiento de local de negocio sólo se cede el inmueble, es decir la edificación o espacio construido apto para que en él se explote el negocio que pretende desarrollar el arrendatario.
La regulación del contrato de alquiler de industria
Es muy importante distinguir entre arrendamiento de local de negocio y arrendamiento de industria porque su regulación es distinta.
El arrendamiento de industria está excluido del ámbito de la legislación especial reguladora de los arrendamientos urbanos, tanto del antiguo artículo 3.1 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, Texto Refundido de la Ley de arrendamientos urbanos, como de los artículos 1 y 3.2 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos vigente
El arrendamiento de industria se rige por la voluntad de las partes contenida en el contrato y, en su defecto, por las disposiciones del Código Civil.
La Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos no es norma supletoria, salvo que las partes incluyan expresamente en las cláusulas del contrato uno o varios artículos.
El asesoramiento de un abogado experto y especializado en arrendamientos es fundamental, tanto para el arrendador como para el arrendatario. Ambos deben conocer cuáles son sus obligaciones y derechos. Un contrato bien redactado, algo que sólo un profesional puede hacer, delimita muy bien dichos derechos y obligaciones y propicia un entendimiento entre las partes que evitará futuras disputas.
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