¿Qué es y para qué sirve un contrato de promesa de compraventa de inmuebles?

La cuestión de los precontratos y los tratos preliminares a los contratos, entre los que está la promesa de compraventa, es una cuestión muy compleja y muy discutida entre los estudiosos del Derecho.

Para unos autores es un engendro del conceptualismo jurídico hablar de precontratos. Para otros (Diez Picazo, Castro) la relación contractual por la que uno compra y otro vende existe desde el momento en que las partes firman la promesa de compraventa pero se reservan la facultad de exigir la contratación de la compraventa en un momento posterior a dicha firma.

Este es el criterio del Tribunal Supremo (sentencia de 17-06-2008). Considera que con el contrato de promesa de compraventa las partes han llegado a un acuerdo en el inmueble a vender y el precio a pagar, pero no quieren o no pueden celebrar el contrato definitivo.

Por ejemplo, A y B firman un contrato de promesa de compraventa sobre una vivienda. A es propietario del 50% del pleno dominio sobre ella porque la ha heredado; C ha heredado el otro 50% de la vivienda y, por el mismo título de herencia, A y C son propietarios, cada uno, de un 50%  de otra vivienda. A y C acuerdan permutar sus mitades, de forma que cada uno tendrá el 100% de la propiedad de las viviendas heredadas. Entonces A venderá a B la vivienda. A y B se han comprometido a hacer efectiva la compraventa cuando A sea el pleno propietario de la vivienda objeto del contrato. En este caso, no hay un plazo concreto para la venta, pero puede estipularse en el contrato de promesa de compraventa.

Lo que dice el Código Civil

El Código Civil es muy parco regulando la promesa de compraventa. Su artículo 1451 dice:

La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro.

Esta regulación de la promesa de compraventa implica que la promesa puede ser unilateral o bilateral. A promete a B que le comprará un inmueble, o B promete a A que se lo venderá, de forma que sólo uno se obliga. Quien no se obliga puede exigir al promitente que cumpla lo acordado. Es bilateral cuando ambos se obligan, uno a vender y el otro a comprar.

El segundo párrafo del artículo 1451 es muy importante. Supone que la promesa de compraventa no es una compraventa, sino una obligación de contratar una compraventa. Así que la promesa de compraventa de inmuebles no transmite el dominio sobre la finca,  ni los riesgos sobre lo que le ocurra al inmueble al futuro comprador. Tampoco da derecho al comprador a percibir los frutos. La exigibilidad de la promesa tiene como plazo de duración el acordado, o el que establezca un tribunal. El contrato de compraventa tiene el plazo de cumplimiento de las acciones personales.

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En la promesa de compraventa quien cumple puede exigir a quien incumple según lo que se haya pactado:

• La promesa de compraventa no recoge los elementos y circunstancias del futuro contrato. El  incumplimiento solo obliga a indemnizar los daños y perjuicios causados.
• La promesa determina perfectamente los elementos y circunstancias del contrato posterior, y contiene conformidad en la cosa y en el precio. Entonces cabe exigir su cumplimiento en los términos del artículo 1124 del Código Civil.

Los dos supuestos anteriores se han contemplando en la jurisprudencia. A destacar la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, nº 127/2022, de 28-3,  que cita la nº 521/2002, de 3-6, del Tribunal Supremo. Otras sentencias del Tribunal Supremo: 3-3-1992, 24-12-1992 y 6-11-2014.

Posibles pactos en la promesa de compraventa

El Derecho es una convención. Algo artificial, construido por los seres humanos para una mejor convivencia. Por ello, la regulación de la promesa de compraventa ofrece distintos matices en cada legislación. Catalunya no ha regulado la promesa de compraventa. En la Compilación de Navarra sí está regulada.

En el Código Civil francés, el artículo 1589.1 prohíbe, bajo pena de nulidad de la promesa, que quien se obliga exija o reciba un pago en dinero. Dice: Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement, quelle qu’en soit la cause et la forme.

En la legislación española es posible exigir un pago a cambio de la promesa de comprar y/o vender. El artículo 1255 del Código Civil establece el principio de libertad de pactos: Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

Otros pactos posibles:

El contrato de compraventa se firmará cuando esté aprobado el crédito al comprador.

Cláusulas penales (multas o sanciones) por incumplimiento de la promesa de compraventa. Véase la ley 518 de la Compilación navarra.

Una póliza de seguro contratada por el vendedor que garantice la devolución del dinero que entrega el comprador.

Pactar arras, como establece el artículo 1454 del Código Civil, que no necesariamente deben ser penitenciales, como regula el artículo 621-8 del Código Civil de Catalunya. Las arras penitenciales en la promesa de compraventa las establece expresamente el artículo 1590 del Codigo Civil francés para la promesa unilateral de vender (Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s’en départir, Celui qui les a données, en les perdant, Et celui qui les a reçues, en restituant le double).

Pactar el depósito notarial de las arras.

Acudir al arbitraje para dirimir los posibles problemas.

Es válida la identificación de unas comparecientes en el otorgamiento de la escritura publica de compraventa mediante el permiso de conducción vigente en España, en el que figura su número de identificación fiscal
DGRN/DGSJFP, 16-1-2023

— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) March 29, 2023