El impago de la renta del alquiler no es una situación agradable. Puede generar mucho malestar, tanto al casero que no recibe su dinero como al inquilino moroso.
Por ello, es importante saber cómo actuar en estos casos para que todo se resuelva de la mejor forma.
En este artículo hablaremos un poco de las acciones a tomar por el arrendador en caso de que su inquilino no le pague la renta.
Acuerdo por las buenas
Primero es importante saber cuándo existe un impago de la renta. El artículo 17.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece lo siguiente: «Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes». Por lo tanto, a no ser que esté estipulado en el contrato de otra forma, se considera que hay impago del alquiler luego de que hayan pasado los primeros siete días del mes.
Aunque esto ya supone el incumplimiento de la obligación de pagar, lo ideal es agotar todas las vías disponibles antes de recurrir al juicio de desahucio y reclamación de rentas: se trata de intentar llegar a un acuerdo por las buenas. Será más rápido.
Así que lo primero que hay que hacer es llamar la atención del inquilino, bien por escrito bien por teléfono. En caso de que el inquilino no responda se debe realizar de nuevo la llamada de atención, pero esta vez con un método fehaciente: una prueba legal de la comunicación, como el burofax o una comunicaión certificada. En algunos casos, este método puede funcionar. Dependerá del motivo por el que el arrendatario no paga.
Si el inquilino no responde, o no responde como nosotros queremos, no queda más remedio que ir a juicio.
El juicio
Se puede exigir en un juicio monitorio que el inquilino solamente pague las rentas que adeude, permitiéndole continuar con el contrato de alquiler. Pero en la mayoría de los casos es mejor optar por presentar una demanda de desahucio y reclamación de rentas, de manera que el inquilino moroso abandone el inmueble y pague lo que debe.
Esto se realiza en un juicio verbal, casi sumario y bastante rápido – al menos en teoría. Una vez que ha sido admitida la demanda, en un plazo de alrededor de un mes, el inquilino recibirá un decreto del juzgado en el que se le notificará la admisión de la demanda. la fecha del juicio (que se celebrará si se contesta la demanda) y la fecha del lanzamiento (en caso de que no haya juicio).
Y, llegados a este punto, el inquilino puede actuar de varias maneras:
- Pagando lo que debe y desalojando el inmueble: la situación ideal.
- Desalojando el inmueble, pero sin pagar lo que adeuda: en este caso se considerará terminado el proceso de desahucio, pero continuará por la reclamación de la deuda.
- Quedarse en el inmueble sin pagar la deuda. En este caso, en la fecha fijada para el lanzamiento, este será realizado por el personal del juzgado.
- Oposición a la demanda. En este caso hay que celebrar un juicio.
- Pagar lo que debe y continuar en el inmueble: lo que se conoce como enervación.
La enervación
Como te cuento en este artículo la enervación del desahucio es una oportunidad, prevista en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para que los inquilinos permanezcan en el inmueble pagando la suma que deben al arrendador que ha apelado a las instancias judiciales. Esto sólo es posible en los juicios donde se exige el lanzamiento del inquilino; en otros supuestos no procede. Puede interpretarse como una forma de mitigar el castigo al moroso. Pero esto puede ser realizado solamente una vez; una segunda demanda no podrá ser enervada.
En este artículo https://www.abogadoarrendamientos.com/enervacion-demanda-desahucio-falta-pago/ se habla de forma más extensa sobre la enervación.
Lo mejor que se puede hacer, cuando un inquilino incumple con los pagos del alquiler, es asesorarse con un abogado experto en arrendamientos , ya que cada situación es distinta y hay que actuar de la forma más conveniente en cada caso.
