Los contratos de alquiler de vivienda se regulan en una ley específica de arrendamientos de fincas urbanas desde hace muchos años. Pero no hay una sola Ley de Arrendamientos Urbanos. Por motivos de índole social, económica y política – casi nunca jurídica -, ha habido varios cambios legislativos, vigentes en distintos momentos.
Los contratos de alquiler de vivienda se rigen por la norma vigente en el momento de su firma. Por ello, es muy importante saber cuál es la ley que determina los derechos y obligaciones de las partes.
Hay un maremágnum legislativo considerable. Si no queréis leer todo el post podéis ir al resumen con el listado de leyes aplicables según la fecha del contrato.
Los alquileres de vivienda de renta antigua
El Decreto 4104/1964, que aprobó el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos del mismo año, regula los arriendos llamados de renta antigua, aunque no todas las rentas que se pagan en estos alquileres son bajas.
Estos arrendamientos se caracterizan por:
a) El régimen de prórroga forzosa. El contrato de alquiler es vitalicio para el inquilino, si así lo quiere, y puede ser heredado por sus familiares más directos (este despacho tramitó una subrogación en un contrato de 1936). El arrendador sólo puede resolver el contrato judicialmente, bien por las causas previstas de denegación de prórroga forzosa, bien por los motivos genéricos de resolución: impago, cesión y subarriendo, ruina de la finca.
b) La renta inicial era libre; su aumento está indexado al IPC (a la inflación).
En estos contratos hay que distinguir entre los firmados antes del 9 de mayo de 1985 y los celebrados con posterioridad en virtud del Decreto Boyer, en los cuales la prórroga forzosa no era obligatoria sino potestativa. Además, en los firmados después del 9-5-1985 hay una libertad de pactos que no existía en los anteriores. Se anticipaba la LAU de 1994, por el que se rigen los arrendamientos posteriores al 1-1-1995.
Por otro lado, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, incluye unas Disposiciones Transitorias, vigentes desde el 1 de enero de 1995, que modifican la legislación aplicable a ambos contratos, especialmente a los anteriores a 1985: límites a la subrogación por fallecimiento, pago de IBI y obras por el inquilino, actualización de la renta.
La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos
Esta ley varió sustancialmente el alquiler de vivienda vigente en España desde 1920. Su principal reforma consistió en devolver la temporalidad a los arrendamientos imposibilitando las prórrogas forzosas ilimitadas. A partir del 1 de enero de 1995 pasaron a durar 5 años, obligatorios para el arrendador y potestativos para el inquilino, con un prórroga de 3, opcional para ambos. Como el Decreto Boyer de 1985, fue una reforma de un gobierno socialista.
El texto de la LAU que entró en vigor en 1995 no sufrió variación alguna hasta la reforma de la Ley 4/2013, que modificó la ley completamente y por la que se rigieron los contratos que se firmaron a partir del 6 de junio de 2013. La duración mínima pasó de 5 años a 3, la prórroga se redujo a 1 año. El inquilino perdió la poca estabilidad contractual que tenía – la balanza de los derechos y obligaciones pasó a estar a favor del casero – pero, a cambio, se le permitió el desistimiento unilateral. Hubo, además, una reforma en 2015 para que la renta nunca pudiera reducirse. Se trataba, explicó el gobierno de M. Rajoy, de poner en el mercado más pisos en arrendamiento, dada la creciente demanda.
Esta redacción de la LAU dejó de estar vigente durante un mes. Los alquileres firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 24 de enero de 2019 se rigen por la redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos dada por el RDLey 21/2018.
Esta reforma se basaba en una proposición del PSOE de marzo de 2018, cuando estaba en la oposición. Aquí tenéis los enlaces si queréis saber cual era la duración, la renta y la fianza en esta propuesta.
La última reforma de la LAU entró en vigor el 6 de marzo de 2019
El texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente (que sigue siendo la Ley 29/1994 aunque se parezca muy poco al texto original) es el dado por el RDL 7/2019.
Escribo este artículo el domingo 28 de abril de 2019, el día de las elecciones, antes de saber el resultado. Ya veremos lo que dura la nueva LAU, aunque yo no creo que haya cambios significativos – y si los hay que sean consensuados, por favor. Por otra parte, es bastante probable que no tarde mucho en promulgarse una ley catalana para arrendamientos de fincas urbanas.
Aquí tenéis los enlaces a los artículos sobre la duración del contrato, y la renta y la fianza de la LAU vigente.
Resumen. ¿Cuál es tu ley aplicable?
Los contratos de alquiler de vivienda se rigen por la ley vigente en la fecha de su firma.
1.- Contratos firmados desde cualquier fecha hasta el 9 de mayo de 1985. Se aplican la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
2.- Alquileres celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995. Se aplican el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, el RDLey 2/1085 y la Disposición Transitoria Primera de la Ley 29/1994.
3.- Contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013. Se aplica la redacción original de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
4.- Alquileres pactados entre el 6 de junio de 2013 y el 19 de diciembre de 2018. Se aplica la redacción de la Ley 29/1994 modificada por la Ley 4/2013.
5.- Contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 24 de enero de 2019. Se aplica la Ley 29/1994, en la redacción del Decreto Ley 21/2018.
6.- Arrendamientos firmados entre el 24 de enero y el 6 de marzo de 2019. Se aplica la redacción de la Ley 29/1994 dada por la Ley 4/2013.
7.- Contratos de alquiler firmados a partir del 6 de marzo de 2019. Se aplica la Ley 29/1994, en la redacción del Real Decreto Ley 7/2019.
Y, de momento, no hay más.
