¿Qué ocurre si en la junta de una comunidad de propietarios hay empate sobre un acuerdo?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la legislación catalana sobre comunidades de propietarios establecen una doble mayoría para adoptar acuerdos: la de propietarios y la de cuotas.  Da igual que se exija una mayoría simple o cualificada.

La Ley de Propiedad Horizontal, artículo 17.7, prevé un sistema para desempatar si el número de propietarios que votan a favor y en contra es parejo.

Se trata de que el juez decida en equidad en un plazo de 20 días desde la petición, oyendo a los comuneros contradictores. En un juicio de equidad el juez no es un simple aplicador de la ley escrita, sino que resuelve según el espíritu de la misma, desempatando.

No se puede decir que sea un sistema ágil, porque los juzgados están saturados de trabajo.

Pero es un sistema.

En Catalunya no hay prevista una alternativa similar.

Por consiguiente, la pregunta es qué hacemos en Catalunya en estos casos en los que los propietarios en contra y a favor de un acuerdo suman un mismo número. Cuando nos encontramos en una situación de bloqueo.

Hay dos alternativas:

1. Aplicar el artículo 17.7 LPH: ir a un juicio de equidad.
2. Buscar otra solución.

En Catalunya no se aplica la Ley de Propiedad Horizontal 

No es posible aplicar la LPH a las comunidades de propietarios sitas en Catalunya.

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El Código Civil catalán (CCCat) no permite la heterointegración de sus fuentes de Derecho. Se trata de un sistema cerrado; la normativa estatal sólo se aplica si falta una regulación sobre una institución – una laguna interna. No cuando las instituciones sean desconocidas.

(Aunque el Tribunal Constitucional dijera en una sentencia de 1996, la número 118, de 27-6, que El Derecho estatal será, en todo caso, supletorio del Derecho de las Comunidades Autónomas.)

Por otra parte, el juicio de equidad existe en la legislación civil catalana, pero tiene un carácter extraordinario. El artículo 111-9 CCCat dice que los tribunales solo pueden decidir un asunto exclusivamente en equidad cuando la ley (catalana) lo autorice expresamente. Y no está previsto en la normativa sobre propiedad horizontal.

Podría argumentarse en favor de la aplicación del juicio de equidad de la LPH, que es una norma procesal, que la Constitución (artículo 149.1.6ª) reserva al Estado la legislación procesal, aunque sin perjuicio de las necesarias especialidades que (….) se deriven de las particularidades del derecho sustantivo de las Comunidades Autónomas. Y que en Cataluña se aplican normas procesales de la LPH, concretamente el artículo 21, la reclamación de deudas comunitarias mediante el procedimiento monitorio.

Sin embargo, el artículo 21 LPH se aplica por remisión del artículo 553-47 CCCat. (Aunque el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya ya lo había admitido.) Y hay otras normas procesales en la ley catalana sobre comunidades de propietarios. Una de ellas es la del artículo 553-25.5: discapacitados y mayores de 70 años pueden pedir al juez dicial que obligue a la comunidad a suprimir barreras arquitectónicas.

Así que, sin previsión expresa en la ley no podemos ir a un juicio de equidad. La única solución pasa por una impugnación del acuerdo. O por someter el conflicto a un arbitraje.

@joseptermens

La doctrina del Tribunal Supremo es que la necesidad de la doble mayoría de cuotas y votos para la aprobación de acuerdos es requisito exigido por la ley que no puede ser eludido por cláusula estatutaria (sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, 17-3-2005).