La compraventa de un inmueble se compone de dos partes: el título y el modo, separados en el tiempo.
El título es la perfección que existe desde que comprador y vendedor pactan el objeto de la venta y el precio (art 1450 del Código Civil) – perfecto significa acabado, contrato o acuerdo acabado. El contrato puede ser verbal, pero lo normal y lógico es documentarlo por escrito. Por ejemplo, mediante un contrato de arras.
Este acuerdo obliga al vendedor a entregar el inmueble al comprador, y a este a pagar a aquel el precio convenido (arts. 1450 y 1451 CC).
El segundo momento es la entrega de la posesión del inmueble al comprador (el modo o ejecución del acuerdo). En este artículo explico las distintas formas de entrega.
Ahora bien, desde la perfección del acuerdo hasta la entrega, ¿quién corre con los riesgos de lo que le suceda al inmueble? ¿El vendedor o el comprador?
El riesgo lo asume el comprador
Desde la perfección de la compraventa el riesgo lo asume el comprador, pese a que no tiene la posesión del inmueble.
Es algo injusto, como dijo el Tribunal Supremo en las sentencias de 29 de abril de 1947 y 6 de octubre de 1965. Pero es lo que dice la ley. A cambio de la injusticia, el comprador tiene derecho a los frutos que produzca la finca, como las rentas del alquiler si el inmueble está arrendado. Aunque lo habitual es que el vendedor las siga cobrando hasta que el inmueble se entrega al comprador.
Obligaciones y responsabilidad del vendedor
El vendedor solo tiene la obligación de conservar la finca «con la diligencia propia de un buen padre de familia» (art. 1094 del Código Civil), hasta el momento de la entrega. Es decir, mantenerla en el mismo estado de conservación que tenía cuando se perfeccionó la compraventa.
El vendedor será responsable ante el comprador si la finca se pierde o deteriora por:
- Dolo: intención de dañar o destruir la cosa.
- Negligencia que le sea imputable.
- Si incurre en mora. El vendedor incurrirá en mora si no entrega la finca al comprador en el momento pactado, como dice el art. 1101 CC. El vendedor será responable de lo que le suceda al inmueble una vez ha transcurrido el plazo de entrega.
En los tres casos el vendedor deberá indemnizar los daños y perjuicios causados al comprador, cuya existencia y cuantía deberá este probar (Tribunal Supremo, sentencia de 17 de septiembre de 2013).
Falta de responsabilidad del vendedor por pérdida o deterioro de la finca
Si la finca se pierde por causa fortuita o fuerza mayor, o por la acción de un tercero, el vendedor queda liberado de la obligación de entrega, pero el comprador debe pagar el precio igualmente. El comprador debe pagar por un inmueble que no existe; el vendedor recibirá un dinero por no entregar nada. El único y pobre consuelo del comprador es que puede emprender las acciones legales que correspondían al vendedor contra terceros por la pérdida del inmueble.
Si la finca se deteriora, por causa fortuita o fuerza mayor, o por la acción de un tercero, el vendedor cumple con entregarla en el estado en que se encuentre. El comprador no puede pedir una rebaja en el precio. Como en el caso anterior, puede actuar contra los terceros responsables.
El comprador está protegido por la presunción del art. 1183 CC: si la finca se pierde estando en poder del vendedor se presume que se produjo por su culpa, y no por caso fortuito. Pero es una presunción iuris tantum, que admite prueba en contrario.
