El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos reparte la responsabilidad y el pago de las obras y reparaciones en la vivienda arrendada. Sobre la responsabilidad del arrendador, conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, podéis leer en este artículo. Tenéis un listado de las pequeñas reparaciones que corresponden al arrendatario en este otro.
No son infrecuentes en los contratos de alquiler de viviendas las cláusulas que establecen que el arrendatario tiene la obligación de sustituir o reparar un electrodoméstico en caso de avería. ¿Son legales estas cláusulas?
Hay dos puntos del alquiler de viviendas con electrodomésticos incluidos que los arrendadores no tienen en cuenta.
En primer lugar, como dice el artículo 1582 del Código Civil, cuando en un alquiler de finca urbana se arriendan también muebles, el alquiler de éstos dura el mismo tiempo que el de la finca.
En segundo lugar, la obligación de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad incluye la conservación de los electrodomésticos que se han alquilado con la misma.
La sustitución de un electrodoméstico
La sustitución de un electrodoméstico por otro va a cargo del arrendador.
Siempre que se haya alquilado con la vivienda y que la sustitución sea necesaria. Cuando el electrodoméstico no se puede reparar o es obsoleto.
Este es el criterio de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona (sentencia 234/2018, de 13 de abril), que es una de las dos que se ocupa de los recursos de apelación en materia de arrendamientos urbanos en la provincia homónima. La otra es la Sección 13ª.
El arrendador no está obligado a sustituir el electrodoméstico si su inquilino o las personas con las que este convive es responsable del deterioro o pérdida del mismo (artículos 1563 y 1564 del Código Civil). El inquilino debe probar que no tiene responsabilidad alguna en la avería porque es quien está en posesión del electrodoméstico.
La reparación de un electrodoméstico
La reparación de un electrodoméstico es algo más complejo.
En muchas ocasiones la reparación de una lavadora o una nevera serán pequeñas reparaciones. En otras no.
Hay que tener en cuenta que la regulación de las obras y reparaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos consiste en principios generales. De cada caso concreto entienden los jueces. Los abogados somos los engargados de aconsejar a los ciuadadanos y empresas que sean nuestros clientes.
La sentencia de la Audencia Provincial de Murcia, Sección 5ª, 1/2001, de 9 de enero, falló que el cambio del programador de una lavadora era de cargo del arrendador/propietario.
Con estos argumentos:
- Que la lavadora estaba alquilada con la vivienda.
- La reparación excedía del concepto de pequeña reparación. La factura representaba casi la mitad del coste de una lavadora nueva.
- El inquilino llevaba poco tiempo en la vivienda. La avería del programador de la lavadora no podía deberse al desgaste por el uso.
Lo mismo dijo la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, sentencias 78/2008 y 37/2013, sobre la reparación de un aparato de aire acondicionado. La causa de la avería no era el mal uso del mismo.
Por consiguiente, quizá lo que más interesa a los propietarios que arriendan pisos es no incluir electrodomésticos en el alquiler.
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