Por la venta de una vivienda que me toca de cerca, me ha tocado «pelearme» con los vendedores, que insisten en dejar las derramas extraordinarias por ciertas obras pagadas en su totalidad, derramas que no serán líquidas, vencidas y exigibles, es decir reclamables, hasta después de la venta, y que ellos no tienen la obligación de pagar.
Lo explico con un ejemplo, que no es el que corresponde a la venta antedicha.
Imaginaos que en una junta de la comunidad de propietarios que sea se aprueba hacer unas obras en la fachada, que cuestan 50.000 €. E imaginaos que la junta se celebra en noviembre de 2021. Se aprueba que el coste de dichas obras se pagarán en 4 derramas anuales, trimestrales, empezando en marzo de 2022 y acabando en marzo de 2024.
Volvamos a imaginar. El propietario de uno de los elementos privativos del inmueble decide vender su vivienda en enero de 2023, cuando queda por pagar la mitad de las obras.
Cuando se firma la escritura pública de compraventa, después de firmar las arras, el vendedor presenta el certificado de deudas al que se refiere el artículo 553-5.2 CCCat:
Los transmitentes (….) deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, (….) , deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad (…) en el que deben constar, (…) , los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente (….) sin perjuicio de la afección real establecida por el apartado 1, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión.
Las deudas con la comunidad de propietarios después de la transmisión
Fijaos que el vendedor responde de la deuda que tiene con la comunidad antes de la transmisión. Aunque si no la paga, la comunidad de propietarios goza de la afección real:
Artículo 553-5.1 CCCat: Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite.
Una suma de dinero, las derramas de la comunidad también, no se convierte en una deuda hasta que está vencida y es exigible. Una suma de dinero es líquida cuando es cierta; está vencida cuando el momento del pago ya ha pasado; es exigible cuando el pago no esté sujeto a condición alguna.
Así que, ¿quién debe pagar las derramas por las obras después de la transmisión del inmueble?
Lo que dicen los tribunales
Lo explica una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11ª, 611/2019, de 8 de noviembre, cuyo argumento reproduzco:
La deuda no se genera en el momento en que se adopta el acuerdo, sino cuando se produce debidamente su cuantificación, conociéndose totalmente el importe a pagar, y se libran los recibos a los propietarios, período en el que la deuda se convierte en exigible para los comuneros y, a partir del cual, los propietarios están obligados a su pago. (…) , el pago de las derramas extraordinarias será a cargo de quien ostente la titularidad dominical de cada piso (..) en el momento de exigibilidad de la cantidades afectas al levantamiento de cargas de la comunidad de propietarios. (…) puesto que la transmisión de la obligación de pago implica, también, la transmisión de las mejoras realizadas o pendientes de ejecutar (…) el nuevo adquirente va a seguir beneficiándose de las mismas y, en consecuencia, debe abonarlas. Sería el caso de la instalación de sistemas de energías renovables.
La doctrina del Tribunal Supremo, sentencia de 22-04-2015, es que el deudor responsable del pago es quien sea propietario en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario, que es el del devengo de la cuota: cuando es líquida, vencida y exigible.
Justificación de lo dicho
La sentencia de la Audiencia de Barcelona dice que la transmisión de la propiedad implica la transmisión al comprador de las mejoras realizadas en el inmueble. Si se va a renovar el ascensor, el beneficiario será el nuevo popietario, no el anterior, motivo de más para que pague dicha renovación.
Otra cosa será que las derramas pendientes de pago reduzcan el precio de la finca. Pero esto hay que negociarlo. Puede depender de la suma de las derramas.
