Los contratos de alquiler de fincas urbanas se rigen por normativas distintas según la fecha del contrato.
Hay tres grupos:
- Contratos celebrados hasta el 9 de mayo de 1985.
- Contratos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994.
- Contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995.
Las diferencias entre las legislaciones a aplicar se extienden a muchos aspectos, entre ellos la repercusión del IBI o Impuesto de Bienes Inmuebles, que mucha gente sigue llamando por su antigua denominación: la contribución.
La obligatoriedad para el arrendatario de pagar el IBI dependerá de la fecha de su contrato.
Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985
El pago del IBI es obligatorio para el arrendatario, tanto en los contratos de vivienda habitual como en los contratos de local de negocio. Disposiciones Transitorias 2ª, apartado 10, y 3ª, apartado 9, de la Ley de arrendamientos Urbanos de 1994.
El Tribunal Supremo ha establecido que en un contrato de arrendamiento de local celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 el inquilino tiene el deber de pagar al propietario la cantidad correspondiente al Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Aunque el dueño no se lo haya pedido expresamente, y ello porque «para que nazca la obligación del arrendatario no es exigible que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI, pues es una obligación legal» ( STS de 10-10-2011).
El Tribunal Supremo unificó doctrina en la sentencia de 12/01/2007, Sala 1ª de lo Civil, estableciendo que «el impago por el arrendatario del IBI en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la LAU de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114.1ª de la LAU de 1964».
Contratos celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994
La regulación es la misma para viviendas y locales. El arrendatario deberá pagar el IBI si así se pactó en el contrato. Si no hay pacto no cabe repercusión. Así lo dispone la Disposición Transitoria 1ª, apartado 1, de la Ley de arrendamientos Urbanos de 1994. en relación con los artículos 97 y 98 del Decreto 4104/1964, TRLAU.
Contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995
Los se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
Los locales se rigen por la voluntad de las partes expresada en el contrato (art 4.3 de la Ley de arrendamientos Urbanos de 1994). Los de vivienda habitual conforme a lo pactado.
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