Este artículo es un comentario sobre la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16ª, nº 583/2011, de 21/12. La resolución deja bien claro a cuenta de quién son los distintos gastos de las terrazas a nivel que sean cubierta de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
En la normativa de propiedad horizontal de Catalunya, contenida en el Libro Quinto del Codi civil de Catalunya, las cubiertas son elementos comunes (art 553-41).
Los elementos comunes pueden ser de uso restringido, (art 553-38.2, 2), en cuyo caso los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento corren a cargo de los propietarios de los elementos privativos que gozan de ellos, salvo que las reparaciones se deban a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o a reparaciones que afecten y beneficien a todo el edificio, que serán a cuenta de la comunidad, salvo que sean consecuencia de un mal uso del elemento común.
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También pueden ser de uso exclusivo (art 553-42.2) de uno o varios elementos privativos. Observese que el redactado de los dos artículos no coincide, pero tanto la doctrina como la jurisprudencia coincide en que
A) Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y goce exclusivo o restringido de los elementos comunes asumen los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado.
B) Los gastos estructurales, de refacción y los demás gastos extraordinarios son comunes.
Es el caso de la mayoría de las terrazas de áticos y sobreáticos, que también pueden ser elementos privativos si así lo dispone el título constitutivo o los estatutos. Además, el reparto de cargas también es así si las terrazas son elementos comunes.
En la sentencia que comentamos los propietarios de un ático con una terraza de uso exclusivo, que también es cubierta del edificio, realizaron unilateralmente la sustitución de la tela asfáltica de la misma, dada su antigüedad y estado. Originaba filtraciones de agua en el piso inferior, sin que el pavimento de la terraza y los tiestos y jardineras que había en ella tuvieran la menor influencia en dichas filtraciones, según lo que en el juicio de primera instancia aseguraron los peritos.
Cuando los propietarios del ático reclamaron el coste de la reparación a la comunidad de propietarios, ésta se negó a pagarlos. Como hemos comentado, los gastos estructurales, de refacción y los extraordinarios de los elementos comunes de uso privativo son a cargo de la comunidad de propietarios y tanto la sentencia de primera instancia como la de apelación condenaron a la comunidad a abonar los gastos pagados y probados por los propietarios del ático. Pero no a la misma cantidad.
La sentencia de primera instancia condena a la comunidad de propietarios a pagar el importe de la tela asfáltica y su instalación, 19.241,30 €, considerando que no debe pagar el precio de la sustitución del pavimento u otros gastos.
La sentencia de la Audiencia Provincicial de Barcelona condena a la comunidad al pago de 51.111,87 €. Son todos los gastos sufragados por los propietarios del ático. Argumenta que no hay ninguna evidencia de que la sustitución de la tela asfáltica fuera posible sin tocar el pavimento cerámico que la recubría y, además, la prueba practicada, un peritaje, demuestra que la nueva cubierta es de una calidad similar a la del pavimento sustituido y que la totalidad de los gastos para sustituir la tela asfáltica y el pavimento están justificados.
