¿Quién paga los impuestos del inmueble arrendado? ¿El arrendador, el arrendatario o ambos?
Hablamos del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), de las tasas de basuras y alcantarillado.
El régimen jurídico aplicable será distinto según la fecha de celebración del contrato.
Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985
En estos arrendamientos sólo se puede repercutir al arrendatario el IBI.
A los alquileres de vivienda se les aplica la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de arrendamientos urbanos 29/1994, apdo. 10.2. También se aplica a los locales comerciales por remisión de la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 9.
Se puede repercutir el total importe de la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles. Si la misma no está individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda o local de negocio. (Esto significa que si el IBI se paga por la totalidad de una finca urbana cada inquilino pagará una suma proporcional a los metros cuadrados que ocupe).
El IBI se puede cobrar al arrendatario una vez llega el cargo del organismo correspondiente. Algunas sentencias consideran que debe constar que el arrendador lo ha pagado. Así sentencian la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1.ª, 20-4-12 y la de Madrid, Sec. 11.ª, de 9 de abril de 2010).
El alquiler comienza a mitad del ejercicio (año natural) o finaliza antes de acabar. ¿Qué cuantía se repercute? ¿La de todo el año o una parte en proporción a los meses que el arrendatario ha ocupado la finca? En la jurisprudencia se ha impuesto el criterio de que el arrendatario debe pagar la totalidad del IBI anual, con independencia del mes en que se haga la notificación de la Administración (sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 13.ª, de 20 de mayo de 1999).
¿Cómo se cobra? ¿De una sola vez o fraccionado por mensualidades? Puede hacerse de una sola vez y puede hacerse mensualmente. Esta segunda posibilidad se justifica porque el IBI es una cantidad asimilada a la renta. Además facilita el pago. Es el criterio de la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 6.ª, de 1-2-2006.
El contrato de alquiler puede resolverse por la falta por impago del impuesto. El Tribunal Supremo ha fijado doctrina jurisprudencial: sentencias de 18 de marzo, 30 de abril de 2010 y 12 de enero de 2006:
«la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad lleva a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago del impuesto de bienes inmuebles por el arrendatario.
Dicha norma protege al arrendador frente a los incumplimientos de las obligaciones del arrendatario, como es ésta (pago del IBI). Carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación para los arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la LAU 1994 con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos regidos por la Ley de 1964, opere la resolución para los primeros – a los que el legislador dispensa una menor protección- y no para los segundos, amparados por un derecho de prórroga forzosa. La máxima protección concedida al arrendatario ha de corresponderse con un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones».
El impago del IBI en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la LAU 1994 (1 de enero de 1995) ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el art. 114.1.ª del Texto Refundido de la LAU de 1964.
El Tribunal Supremo, sentencia de 22 de abril de 2013, establece que no es exigible, para que nazca la obligación del arrendatario de pagar el IBI, que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el impuesto. La obligación del arrendatario existe por mandato legal. Bastará con que el arrendador reclame el pago del IBI al arrendatario.
El plazo de prescripción para cobrar el IBI es de cinco años. En Catalunya, de tres (artículo 121-21.a) CCC)
La LAU no contempla la posibilidad de repercutir en estos contratos otros impuestos ni tasas. Pero sí cabe repercutir al arrendatario la tasa por la recogida de basuras, entendiéndola como un servicio del apdo. 10.5 de la Disposición Transitoria Primera. La recogida de basuras supone un beneficio exclusivo para el arrendatario. Le corresponde el pago de un servicio individualizado que presta la Administración. Su impago es causa de resolución de contrato y desahucio. Así fallan las sentencias de la Audiencia Provincial de Pontevedra, Sec. 6.ª, de 13 de noviembre de 2009, y de la Sección 4ª de la de Murcia, de 9 de septiembre de 2009.
Contratos posteriores al 9 de mayo de 1985 y anteriores al 1 de enero de 1995
En estos arrendamientos, la repercusión de impuestos y tasas al arrendatario sólo puede hacerse por pacto expreso entre las partes. Si nada consta los impuestos los asume el arrendador. Así lo dispone la Disposición Transitoria Primera, apdos. 1 y 2, de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos.
Contratos posteriores al 1 de enero de 1995
En estos contratos se aplica el articulo 20 de la Ley de arrendamientos urbanos. Sólo cabrá la repercusión al arrendatario si las partes así lo han pactado expresamente. Se pueden repercutir todos los tributos, impuestos y tasas, estatales, autonómicos y municipales. La única limitación es que no cabe la previsión de repercusión de tributos futuros no conocidos.
¿Se puede repercutir al arrendatario la tasa de recogida de basura que cobran algunos ayuntamientos (el de Barcelona no) si no se ha pactado en el contrato de alquiler? El criterio más generalizado es que el arrendatario debe pagarla. Esta tasa es el pago por un servicio público que beneficia al arrendatario y no grava la propiedad.
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