La reparación y la sustitución de los electrodomésticos en una vivienda de alquiler es un tema muy controvertido.
Los caseros y los inquilinos deben tener en cuenta que la nevera, el lavaplatos, la lavadora, la tostadora, la cafetera, cuando son bienes muebles de su propiedad que se alquilan con el piso o la casa, siguen el régimen de obras y reparaciones del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Sin embargo, este artículo 21 establece las responsabilidades de arrendatarios y arrendadores de una manera muy general.
Necesitamos las sentencias de los tribunales para guiarnos. Aunque los criterios no sean unánimes.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 25-10-2011, dice: «los electrodomésticos (…) sufren un desgaste especial que, de vez en cuando, se traduce en pequeñas reparaciones o tareas de mantenimiento«. La sentencia sigue diciendo: «….averías, a veces tan normales, que es preciso reparar de modo inmediato, y que, por los general, (…) comportan un gasto normal en una vivienda».
Las tareas de mantenimiento de la vivienda y los bienes muebles con ella arrendados son una obligación de los inquilinos. (Obligación que los caseros, erróneamente, no suelen incluir en los contratos locativos). Siempre que las tareas de mantenimiento de los electrodomésticos puedan considerarse pequeñas reparaciones derivadas del uso normal serán a cargo del arrendatario. A modo orientativo, algunos tribunales (Audiencia de Murcia, 9-1-2001) han considerado pequeñas reparaciones aquellas que no superen el 50% del valor de reposición del electrodoméstico. Si el coste de la reparación supera esta cifra, la reparación va a cargo del arrendador.
Argumento discutible. Algunos electrodomésticos son imprescindibles para la habitabilidad de la vivienda. El calentador de agua y la nevera lo son. Si se han alquilado con el piso, el artículo 21.1 LAU obliga al casero a su reparación, con independencia de su coste. Salvo que el arrendatario no les haya dado un uso correcto o no haya cumplido con su labor de mantenimiento. (Por cierto, ¿alguien sabe cómo se hace el mantenimiento de una nevera?).
Además, hay que tener en cuenta la edad del electrodoméstico y el tiempo que lleva el inquilino en la vivienda. Pero no si el casero se ha asesorado con un abogado especialista en esto de los alquileres de vivienda, abogado que le habrá aconsejado incluir esta cláusula en el contrato de alquiler.
Por otro lado, el casero no tiene que reparar una avería originada por la conducta de su arrendatario, aunque supere el 50% del coste de sustitución del electrodoméstico.
El arrendatario es responsable
Los arrendatarios deben saber que la ley presume que la vivienda y los electrodomésticos que se alquilan se entregan en buen estado de conservación. Y la ley presume también que los desperfectos que presenten el inmueble y los muebles los ha causado el inquilino. Que no son fruto del uso normal.
Así que los desperfectos que presenten los electrodomésticos al finalizar el alquiler los habrá causado el arrendatario. Salvo que este pueda probar lo contrario (artículo 1563 CC). Ahora bien, la ausencia de culpa del inquilino puede deducirse si el electrodoméstico tuvo una avería por causas ajenas al uso, incluso cuando no es posible saber cuál fue la causa (SAP Madrid, 2-10-2015).
Ejemplos de desperfectos responsabilidad del locatario:
- Fuegos de la cocina quemados y rayados (SAP Madrid, 2-10-2015). Si estaban así al inicio del alquiler, el inquilino debía haberlo comunicado a su casero. Por escrito.
- Rotura del filtro de la lavadora por falta de limpieza, una labor de mantenimiento.
No hay responsabilidad alguna del inquilino si el electrodoméstico que deja de funcionar aún esta en garantía. Aunque es difícil que el inquilino lo sepa.
La responsabilidad del casero
Porque el arrendador está obligado (pero no lo dice en ningún sitio) a entregar la documentación útil para el mantenimiento de la vivienda, pero no los documentos de las garantías vigentes. Yo siempre recomiendo a los caseros entregar esta documentación a la vez que las llaves y hacer constar la entrega en el contrato. La razón es que es más fácil exigir responsabilidades a los inquilinos por la falta de cuidado cuando tienen las instrucciones de uso de los electrodomésticos.
La ya mencionada sentencia de la Audiencia madrileña, de 2-10-2015, no reconoció al arrendador el derecho a la devolución de las instrucciones al no considerar probada la entrega de la documentación.
El arrendador debe sustituir el electrodoméstico si es defectuoso o ha agotado su vida útil, o cuando se desconoce el motivo de la avería (SAP Madrid, 25-10-2011; SAP Málaga, 28-5-2001).
