La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), califica como edificación la construcción de un edificio.
También son de edificación las obras en un inmueble ya construido:
- Si afectan su configuración arquitectónica: las que tengan carácter de intervención total.
- Las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural.
- O las que tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
La LOE sólo es de aplicación a este tipo de obras.
Para la LOE, el promotor de una edificación es cualquier «persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título» (artículo 9.1). El promotor es la persona que pone en marcha la edificación. Debe tener sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él el edificio (propiedad, superficie), o bien tenerlo sobre el inmueble ya construido.
Las comunidades de propietarios están obligadas a mantener los elementos comunes del edificio. Por ello, las obras en inmuebles son frecuentes: fachadas, ascensores, balcones, escaleras.
Así que la comunidad de propietarios puede ser promotora a los efectos de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (art. 9), si las obras son de las contempladas en la LOE.
El promotor es uno de los agentes de la edificación definidos en la LOE.
Agente de la edificación es cualquier persona física o jurídica que interviene en el proceso de la edificación.
Las comunidades de propietarios presentan una serie de peculiaridades cuando son promotores. No son personas jurídicas ni se dedican profesionalmente a la construcción. En segundo lugar, una comunidad de propietarios puede contratar un gestor profesional, que se encargue de tomar las decisiones relevantes sobre la construcción y la edificación. El gestor será promotor a los efectos de la LOE.
La comunidad puede no contratar un gestor profesional. En tal caso, todos los comuneros responden de las obligaciones derivadas de la intervención decisoria de la comunidad en la promoción. Los condóminos responden de las obligaciones asumidas por la comunidad de propietarios según su cuota de participación. Por consiguiente, su responsabilidad será mancomunada, no solidaria.
Los agentes de la edificación
Hay otros promotores además de las comunidades de propietarios y las empresas dedicadas a tal objeto social.
También son promotores:
- Las cooperativas de viviendas. Son entidades sin ánimo de lucro que promocionan las viviendas para adjudicárselas a sus socios a precio de coste. El socio de una cooperativa es, a la vez, promotor de la sociedad y adjudicatario de la vivienda.
- Los gestores de cooperativas y las sociedades de gestión inmobiliaria. Pero no siempre. No se considerarán promotores si sólo realizan labores de gestión y asesoramiento (AP Valencia, Sec. 7.ª, 6-5-2011).
- Entidades bancarias, siempre y cuando actúen decisivamente en la promoción de inmuebles.
Son agentes de la edificación :
1.- El proyectista. Debe ser un arquitecto, un arquitecto técnico, un ingeniero o un ingeniero técnico.
2.- El constructor. Tiene el compromiso, con el promotor que le contrata, de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato. (El contrato de obra está regulado en el Código Civil.)
3.- El director de obra. Dirige los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto de la obra, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas.
4.- El director de la ejecución de la obra. Es el técnico que dirige la ejecución material de la obra y controla cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado. Debe ser arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, dependiendo de la edificación.
5.- Las entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación.
6.- Los suministradores de productos para la construcción.
7.- Propietarios y usuarios. Los propietarios están obligados a conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento.
Hay algunos agentes de la edificación no mencionados, que son figuras híbridas entre las que establece la LOE. Por ejemplo, el «project manager». En la sentencia del Tribunal Supremo 529/2020, de 15-10, se dice que el project manager se sitúa en una posición intermedia entre el promotor y la dirección facultativa y, para que pueda ser considerado un agente de la edificación, hay que ver las competencias que se le atribuyen. En el supuesto juzgado el project manager fue considerado un agente de la edificación de la LOE porque tenía un poder de decisión delegado por el promotor, consistente en controlar la dirección de la obra y las certificaciones de la misma.
Todos los agentes de la edificación son responsables civilmente en los términos establecidos por la LOE. La comunidad de propietarios perjudicada debe dirigirse contra ellos cuando aparezcan los vicios o deficiencias de los que son responsables.
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