El contrato de alquiler de vivienda anterior al 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos, se conoce con el nombre de arrendamiento de renta antigua.
No conozco el origen del nombre. Parece evidente hoy día que está vinculado al hecho de que la renta es muy inferior a la del mercado, aunque esto no sea siempre cierto. En todo caso, es una de las caracteristicas de estos arriendos.
La segunda característica que importa para este artículo es que el contrato dura toda la vida del inquilino y de las personas con derecho a subrogación. Es cierto que hay excepciones – las denegaciones de la prórroga previstas en la ley – pero el casero está bastante sometido a la voluntad del arrendatario.
Poca renta y larga duración causan un limitado interés de los propietarios en hacer obras de mejora en la finca. No me refiero a la obligación de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sino a la actualización del inmueble. Poner al día la cocina, los baños, el suelo, las puertas y ventanas, instalar calefacción y aire acondicionado, adecuar las instalaciones a la normativa vigente.
Así que muchas de estas obras las han hecho los habitantes de los pisos.
Las obras como causa de resolución
El artículo 114.7ª del Decreto 4104/1964, de 24-12, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece que las obras hechas por los inquilinos sin el consentimiento del arrendador que modifiquen la configuración de la vivienda, o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, son causa de resolución del contrato locativo.
Como véis no todas las obras llevan al casero a poder resolver el contrato.
Además, tampoco procede la resolución si antes de iniciar las obras el inquilino entrega o pone a disposición del casero la cantidad necesaria para volver la vivienda a su primitivo estado, siempre que las obras no debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción y su cuantía no exceda del importe de tres mensualidades de renta. (Yo no sé si alguna vez ha pasado esto.)
Y, por si fuera poco, hay que tener en cuenta que:
- todas las causas de resolución deben interpretarse restrictivamente, y
- que corresponde al arrendador la prueba de que el arrendatario ha realizado tales obras. Cosa complicada porque nadie tiene derecho a entrar en la vivienda de alguien sin su permiso. Ni el casero.
El cambio de configuración
¿Qué significa cambiar la configuración de un inmueble?
La configuración hace referencia a la forma del recinto comprendido dentro de las paredes y el techo de la vivienda. Cualquier alteración implica un cambio de configuración, siempre que las obras sean fijas o de fábrica, realizadas con materiales de construcción y fijas a paredes o techos de modo permanente. Toda pieza que pueda sustituirse por otra idéntica sin necesidad de hacer obras de albañilería y sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto no es una alteración de la configuración.
También se cambia la configuración cuando se modifican obras anteriores realizadas con el consentimiento del casero.
El consentimiento del administrador de la propiedad se equipara al de arrendador (Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, 17-2-2016).
El conocimiento de las obras por el arrendador no es sinónimo de consentimiento (Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, sentencia de 21 de enero de 1999).
A continuación os doy algunos ejemplos de obras que han llevado o no a la resolución del contrato. No os preocupeis si veis que algunas son contradictorias. Las cuestiones de hecho dependen del punto de vista de cada tribunal.
Ejemplos de obras que han llevado al fin del alquiler
Entre las obras que han llevado a la resolución del contrato de alquiler en pleitos judiciales encontramos:
Perforar el muro de la fachada para introducir una tubería de gas.
Derribar escaleras.
Sustituir la vegetación del jardín por un suelo de arena y cemento. Hacer obras en la piscina (Audiencia de Barcelona Sección 4ª, 706/2008, de 22-12).
Eliminar tabiques para construir otros y cerrar el acceso a la terraza con apertura de otro acceso (Audiencia de Barcelona, Sección 13ª, 14-4-2009).
Audiencia de Barcelona, Sección 13ª, 15-7-2008: cerrar una terraza con materiales de construcción.
Construir armarios de ladrillo y yeso y estanterias de fábrica de ladrillo.
Retirar una bañera e instalar una ducha, con cambio de tabiques.
Hacer un baño en un habitáculo no destinado para ello (Audiencia de Barcelona, Sección 4ª, 9-12-2015).
Sustituir vigas (Audiencia de Barcelona, Sección 4ª, 605/2011, de 25-2).
Modificar la distribución interior y renovar totalmente las instalaciones y acabados, eliminando paredes interiores (Audiencia de Barcelona, Secciión 13ª, sentencia 215/2017, de 25 de abril).
Obras que no son causa de resolución
Los tribunales no han creído que las siguientes obras sean causa de resolución del contrato de arrendamiento:
Instalar aire acondicionado con la apertura de un simple hueco (Audiencia de Girona, 11-10-1993).
Alicatar un cuarto de baño (Tribunal Supremo, 20-12-1988). Cambiar baldosas y pavimentos (Tribunal Supremo, 12-12-1994, Audiencia de Barcelona, 3-2-2003).
Sustituir una caldera de calefacción inservible y, en general, cambiar todo lo inservible (Audiencia de Barcelona, 22-2-2002), como una pica de cemento (AP Barcelona, Sección 4ª, 26-9-2006). Sustituir ventanas, la ducha y un armario (Audiencia de Barcelona, Sección 4ª, 647/2009, de 10-12).
Colocar mamparas de cristal (Audiencia de Barcelona, Sección 4ª, sentencia 478/2014, de 24-11).
Audiencia de Barcelona, Sección 13ª, 18-1-2011: no procede la resolución por las obras de cerramiento del patio si no afectan a la configuración del inmueble.
Alterar tabiques y puertas y cambiar de ubicación la cocina y el baño no afecta a la estructura de la vivienda (AP Barcelona, Sección 13ª, 20-9-2007).
Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 13.ª, 10-8-2006: la construcción de un voladizo soportado mediante estructura metálica en una terraza.
Sustituir o reubicar los sanitarios en un cuarto de baño (AP Barcelona, Sección 4.ª, 6-6-2006).
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