En este blog publico artículos jurídicos sobre aspectos relacionados con la Ley de Arrendamientos Urbanos: el depósito de la fianza del alquiler, la devolución de la fianza del alquiler de vivienda, los derechos y obligaciones del inquilino y del arrendador, cómo echar al inquilino que no paga, el complejo contrato de arrendamiento de local comercial.
El nombre de la web no es casual: abogadoarrendamientos.com.
Soy un abogado
Yo soy un licenciado en Derecho. Ejerzo una de las profesiones jurídicas, la de abogado. Mi profesión me apasiona, que es lo mejor que te puede pasar en el trabajo, que lo disfrutes. Me he especializado mucho en una parcela mínima del Derecho civil patrimonial: los arrendamientos de fincas urbanas, y un tipo muy concreto de copropiedad inmobiliaria con unas reglas muy específicas: la propiedad horizontal.
Trabajo con una ley de alquileres que en realidad son siete (y no falta mucho para que se apruebe la ley catalana de arrendamientos urbanos), y dos leyes de propiedad horizontal, la vigente en España, salvo en Cataluña, y la catalana. Puede argumentarse que no es necesaria una ley catalana si ya hay una para todo el Reino. Sin embargo, la ley francesa sobre el contrato de alquiler de vivienda y la Ley de Arrendamientos Urbanos también son muy parecidas y nadie se rasga las vestiduras.
Además, conozco lo necesario sobre Derecho procesal. Y poca cosa más.
En esto de la abogacía si quieres ejercer por tu cuenta, sólo contra el mundo, tienes que especializarte mucho. Es la única manera de hacerse un hueco en la selva del mercado, de que te encuentren en la red, en Google (los otros buscadores no cuentan). Todos buscamos especialistas en cualquier sector. ¿O tu te dejarías operar los ojos por un pediatra?
La limitación del conocimiento y la incertidumbre
¿Qué quiero decir con esto? Parece que, como dice el refrán, abarcando poco aprieto mucho, que no se me escapa nada de la materia en que me he centrado. Lo sé todo.
Falso. Quien crea esto en cualquier profesión es un inconsciente. O peor aún: renuncia a aprender. Mejor dicho: a ser menos ignorante. Albert Einstein dijo que todos somos ignorantes, aunque no todos ignoremos las mismas cosas.
El conocimiento es más social que individual. En un futuro muy próximo tendrá más conocimiento la inteligencia artificial que la biológica. En una base de datos de sentencias judiciales de las que ya existen la inteligencia artificial podrá darnos un porcentaje de posibilidades de ganar un litigio mediante un algoritmo. Bastará con introducir unos datos.
Un imponderable es una circunstancia imprevisible. Casi todo en este mundo es un imponderable. Los trabajadores autónomos cabalgamos un caballo desbocado: la incertidumbre. Nunca sabemos cuánto vamos a ingresar cada mes. Lo único cierto son los gastos.
¿Cuánta incertidumbre hay cuándo se reclama la fianza de un inquilino o la indemnización para el casero en un juicio?
Apunto algunos.
En primer lugar la autonomía de la voluntad. El contrato de alquiler es un negocio jurídico privado cuya primera fuente de obligaciones es lo que acuerden las partes. Mucho más en el arrendamiento de local de negocio. Algunos tribunales admiten que la vivienda se tenga que devolver en mejor estado de aquel en que se recibe, como el magistrado Cremades Morant, presidente de la Sección 13ª de la Audiencia de Barcelona, lo que equivale a un minucioso mantenimiento. La mayoría no admite una modificación del régimen del artículo 21 de la LAU. Asesoraos siempre antes de firmar un alquiler (y cualquier otro contrato). Recordad que no podéis suponer cómo es la ley. La ley es como es, aunque parezca injusta a vuestro caso. El casero suele estar asesorado.
La ley convierte en culpable al inquilino. Le presume autor de los desperfectos que se encuentren en la vivienda. Por consiguiente debe probar que no los había. Haced siempre un peritaje antes de dejar la finca. Es la única manera de oponerse al peritaje del casero. Al arrendador le aconsejo que presente facturas de las reparaciones y que informe de lo que va a descontar al inquilino antes del plazo de 30 días del artículo 36.4 LAU.
Cuando la reclamación de una fianza a un propietario, o de una indemnización al inquilino por el casero, llega al bufete de un abogado es que las relaciones están deterioradas o son inexistentes. Por consiguiente, conocer las pruebas que tenga la parte contraria para defender su pretensión es difícil. Afortunadamente, puede desistirse sin costas de una demanda. A veces es lo mejor.
El factor humano: los jueces
Michel Onfray, un filósofo francés, sostiene que todos los filósofos piensan en función de su propia realidad, de sus circunstancias, de sus neurosis. Los filósofos son humanos, así que el resto de la humanidad debe pensar y decidir también desde las mismas premisas. Y los jueces son humanos. ¿Son inquilinos? ¿Lo han sido? ¿O son caseros? Tod@s son de su padre y de su madre.
Esta reflexión viene a cuento de que otro de los imponderables es que el valor probatorio de las pruebas que se presentan ante los jueces no está tasado. La ley dice que el juez valorará las pruebas conforme a las reglas de la sana crítica. Ustedes mismos señorías. Algunos, y remarco que digo algunos, siguen el camino más fácil. Tampoco quiero ser injusto: los jueces tienen mucho trabajo. Pero prefiero que tarden en dictar la sentencia a que me llegue una sentencia impresentable, me hayan dado o no la razón.
Además de esto, las normas sobre las obras y reparaciones y la responsabilidad por los daños una vez finalizado el alquiler son muy generales, así que es difícil saber (la incertidumbre de nuevo) el fallo. Juegas con posibilidades.
Y por si todo esto fuera poco, las sentencias de las Audiencias Provinciales son de una casuística mareante. No hay dos casos iguales, y muy pocos criterios unánimes.
Al abogado le queda ser honesto con su cliente. Y relativizar: sólo es dinero.
Y aprender, siempre aprender.
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