Para hacer posible la inscripción de los contratos de alquiler en el Registro de la Propiedad la Disposición Adicional 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos modificó la Ley Hipotecaria. En febrero de 1996 se aprobó el Real Decreto 297/1996, de inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento. Desde entonces se pueden inscribir los contratos de arrendamiento.
Dicho Real Decreto debería haberse adaptado en un plazo de seis meses desde el 6 de junio de 2013. Esta es la fecha de entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, que da una nueva redacción a la Ley de Arrendamientos Urbanos. La adaptación, a julio de 2016, no se ha realizado.
El Decreto 297/1996 sólo es aplicable a contratos de alquiler firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995, es decir, a los contratos regulados por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Puede inscribirse cualquier contrato de alquiler: de vivienda habitual, de temporada, de local de negocio.
El artículo 14 de la Ley de arrendamientos urbanos – aplicable sólo a los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados después del 6 de junio de 2013 – sanciona la no inscripción con la posible resolución del contrato de alquiler en caso de venta del inmueble. Para el arrendador no tiene ningún interés inscribir el contrato y lo cierto es que no se inscriben los contratos de alquiler de piso o casa.
La inscripción tiene una ventaja para el arrendatario. Si se vende la vivienda el comprador se subroga en la posición del arrendador. El alquiler continua como estaba. Si el contrato de alquiler no está inscrito el adquirente puede rescindir el arrendamiento.
El arrendatario podrá exigir que se le deje continuar en el arrendamiento durante tres meses desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito de rescindir el alquiler (el nuevo propietario deberá probar que se le notificó al arrendatario en caso de controversia). Durante este tiempo el inquilino deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen (impuestos, suministros).
El arrendatario podrá exigir al vendedor que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen (que deberán probarse y cuantificarse).
El plazo máximo del arrendamiento de vivienda inscrito (prórroga legal o forzosa) es el mismo que el del alquiler no inscrito: 3 años más 1 (artículos 9 y 10 LAU).
También contempla la resolución del contrato de alquiler de local de negocio no inscrito en el Registro de la Propiedad el artículo 1571 del Código civil, salvo estipulación en contrario en el contrato.
Para inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad es necesario una escritura pública notarial o la elevación del contrato de alquiler a escritura pública ante notario.
La inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de arrendamiento, permitirá la inscripción en el mismo Registro de los subarriendos, cesiones, subrogaciones, prórrogas y cualquier otra modificación del arrendamiento inscrito.
Los contratos de alquiler regidos por el Texto Refundido de 1964 no se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad. Ni siquiera en el caso del traspaso de local de negocio, que debe hacerse mediante escritura pública (artículo 32).
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