Este contrato de compraventa con precio aplazado puede contener una cláusula resolutoria expresa. Una condición resolutoria es un suceso futuro e incierto del que depende la eficacia de un contrato. En nuestro caso, la condición es el pago del precio aplazado por el comprador. La compraventa dejará de tener efectos si el comprador no paga en los plazos pactados.
El Código Civil ya contiene una condición resolutoria en el artículo 1124. Pero, puesto que ya ha habido entrega del inmueble al comprador, es de interés del vendedor que haya una cláusula resolutoria expresa en caso de impago.
La condición resolutoria permite al vendedor revocar la eficacia de la compraventa si el vendedor no le paga, con la condición del artículo 1504 del Código civil:
«En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término».
Para los contratos celebrados en Catalunya, la condición está en el artículo 621-54.1 del Codi civil (CCCat). La condición resolutoria por impago « faculta al vendedor para resolver el contrato y recuperar el inmueble, siempre y cuando haya requerido previamente al comprador mediante un acta notarial que en un plazo de veinte días efectúe el pago, con la advertencia de que, si no lo hace, se resolverá la compraventa».
La cláusula resolutoria inscrita en el Registro de la Propiedad en la legislación catalana
En el Código civil común no hay ninguna norma que diga cómo debe redactarse una cláusula resolutoria en una compraventa de inmuebles.
El artículo 621-54.2 del Codi civil catalán establece como debe ser el pacto de condición resolutoria a inscribir en el Registro:
Primero. La parte impagada del precio aplazado debe ser superior al 15% del precio íntegro, más los intereses que se hayan pactado.
Supongamos que el precio de la venta es de 150.000 €, de los cuales se han pagado 50.000 al contado (en concepto de arras, o no). El 15% del precio total son 22.500 €. Es decir: si el comprador debe menos de esta suma, no se podrá resolver el contrato.
Segundo. Puede pactarse que el comprador retenga (se quede) las cantidades pagadas por el comprador, pero hay un límite. El máximo es la mitad de la suma total que haya debido percibir, de acuerdo con el contrato, hasta la fecha de la resolución.
Tercero. Intereses. Si se han pactado intereses por el impago del comprador, la escritura debe contener un cuadro de amortización. El interés debe ser fijo, debe devengarse por meses vencidos y no puede ser superior al interés legal en el momento del otorgamiento de la escritura pública, incrementado en el 50%. En el año 2022 el interés legal máximo es del 8% en los retrasos de pagos comerciales; el interés legal general es del 3%.
Cuarto. El vendedor no puede reclamar al comprador suma alguna por las cuotas futuras no vencidas.
La cláusula resolutoria no inscrita en el Registro de la Propiedad y sus consecuencias
Cuando la compraventa no se inscribe en el Registro de la Propiedad (no se puede inscribir solamente la cláusula resolutoria) el vendedor, si el comprador no paga cuando toca, sólo puede resolver el contrato acudiendo al juez – previo el trámite de los artículos mencionados – mediante un juicio declarativo ordinario.
Como veréis, es una desventaja considerable respecto a la resolución si la compraventa está inscrita en el Registro de la Propiedad. La Administración de justicia es lenta.
Pero quizá es para el comprador para quien la no inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad presenta mayores inconvenientes. La compraventa con condición resolutoria no produce efectos frente a terceros si no se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Los terceros que inscriban un derecho en el Registro antes de la compraventa están protegidos. Es el principio de inoponibilidad registral.
Esto significa que el vendedor, si no se inscribe la venta, puede hipotecar el inmueble vendido y entregado, o que lo puede vender a un tercero sin que lo sepa el primer comprador. Si lo hipoteca, el primer comprador responderá de la devolución del préstamo con el inmueble. Si lo vende, el primer comprador no podrá oponer al segundo que el inmueble es suyo, o que está a su nombre en el catastro.
Esto está claramente legislado en el artículo 37 de la Ley Hipotecaria:
«Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley. Se exceptúan de la regla contenida en el párrafo anterior:
Primero. Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explícitamente en el Registro».
Es decir, el primer comprador estará protegido frente a los desmanes del vendedor si inscribe la compraventa, previo paso por el notario.
