Podéis leer la primera parte de este artículo pinchando en este enlace. En este otro podéis leer la tercera parte.
La inscripción de la cláusula resolutoria en el Registro de la Propiedad y sus consecuencias
La inscripción en el Registro de la Propiedad de una compraventa con condición resolutoria está muy justificada. La transmisión, por entrega o por otorgamiento de escritura, ya ha tenido lugar. El Registro publicará una titularidad ya constituida, aunque sea bajo la espada de Damocles de una resolución. Si se paga el precio aplazado, se hará constar en nota marginal. Los pagos que se vayan haciendo también se harán constar por nota marginal «siempre que los interesados lo reclamen o el Juez o el Tribunal lo manden» (artículo 58 del Reglamento Hipotecario).
A la vez, los terceros con derechos inscritos después de la condición resolutoria (hipotecante, nuevo comprador) están advertidos contra las consecuencias de la resolución. Esto incluye terceros cuyos derechos vengan del propietario que aún debe pagar parte del precio.
Hay una diferencia muy importante entre un precio aplazado garantizado y otro que no lo esté, aunque ambas compraventas estén inscritas en el Registro.
Lo dice el párrafo segundo del artículo 11 de la Ley Hipotecaria:
«La expresión del aplazamiento del pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero, a menos que se garantice aquél con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita»
Si no hay una condición resolutoria inscrita en una compraventa con pago aplazado puede pasar lo siguiente:
Que A venda a B una finca. B paga el 30% del precio, y el resto en 3 años. Antes de completar el pago B vende la finca a C, que inscribe su adquisición. B no paga a A parte o todo el precio aplazado. A no podrá dirigirse contra la finca, sino sólo contra el patrimonio de B (que puede ser insolvente).
Si en la compraventa con pago aplazado hay una condición resolutoria inscrita en el Registro, el impago de B a A hace que la finca se inscriba de nuevo a favor de A. Los derechos o titularidades inscritos con posterioridad serán irrelevantes. Los asientos registrales correspondientes se cancelarán.
Si el comprador paga el precio en plazo, el inmueble pasa a ser definitivamente suyo.
Las condiciones para resolver la compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad
Si el comprador no paga el precio aplazado, el vendedor recupera la propiedad del inmueble. Se cancela el derecho de propiedad del comprador, y se reinscribe la del vendedor, siempre que no conste la oposición del comprador. Las inscripciones posteriores a la compraventa también se cancelarán.
Para ello, hay que cumplir las siguientes condiciones:
Primero. Presentar el requerimiento judicial o notarial dirigido al deudor (artículo 59 del Reglamento hipotecario)
Segundo. El vendedor debe presentar el título de propiedad.
Tercero. Acreditar documentalmente que se han devuelto las sumas al comprador, con las deducciones pertinentes. No pueden descontarse las sumas por cláusulas penales. D.G.R.N., de 28 de marzo de 2000; «Es doctrina reiterada de esta Dirección General (vid. Resoluciones de 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 de septiembre de 1987 y demás citadas por el Registrador en su nota) que en aquellos casos en que por no existir oposición del comprador a la resolución, ni terceros titulares de derechos inscritos o anotados que deriven de la titularidad que se resuelve, cabe como consecuencia del ejercicio por el vendedor de la facultad resolutoria expresamente pactada, a través del requerimiento –en realidad, notificación– previsto en el artículo 1.504 del Código Civil, la reinscripción a su favor del dominio sin el expreso consentimiento del titular registral o una resolución judicial que la declare (cfr. artículos 82, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria, y 59 de su Reglamento). Pero para ello es imprescindible, no obstante, acreditar que previa o simultáneamente se han consignado las cantidades percibidas como consecuencia de la transmisión que se resuelve según exige el artículo 175.6.a del Reglamento Hipotecario».
En la ley catalana el vendedor puede retener una parte del precio.
La resolución judicial de la compraventa
El vendedor puede optar por la resolución judicial de la compraventa en lugar de la registral.
Deberá acudir a la vía judicial obligatoriamente si el comprador se opone a la resolución registral (D.G.R.N. , resolución de 15 de junio de 1998) porque se excluye la resolución automática y registral de la compraventa cuando no consiente el comprador.
Para que la resolución afecte a terceros con derechos inscritos después de la compraventa, se requiere el acuerdo entre las partes contratantes o la sentencia judicial que la declare (D.G.R.N. , resolución de 29 de diciembre de 1982).
Al interponer la demanda debe citarse a los titulares de asientos posteriores a la compraventa que traigan causa de esta. La anotación preventiva de la demanda cumple el papel de notificación a dichos titulares.
No obstante, la resolución de la D.G.R.N. de 27 de mayo de 2005, admitió que la resolución judicial de la compraventa con condición resolutoria inscrita era suficiente para cancelar los asientos posteriores a la inscripción de la venta porque la demanda no se anotó en el Registro de la Propiedad.
El vendedor debe citar a juicio (su abogado debe hacerlo) a los titulares de anotaciones de embargo posteriores a la condición resolutoria si no se ha anotado con anterioridad a dichos embargos la demanda de resolución de la venta. Caso de existir anotaciones de embargo, el vendedor debe consignar las cantidades percibidas en favor del titular de la anotación (resolución de la D.G.R.N. de 20 de diciembre de 1999).
