Esta es la tercera y última parte de un artículo muy largo.
Para leer la primera parte podéis pinchar aquí. Para leer la segunda pinchad en este enlace.
En esta tercera parte pretendo dar a conocer:
- El procedimiento notarial de resolución que estaba legislado en el apartado tercero del artículo 621-54 del Codi civil de Catalunya.
- La fiscalidad de la constitución y cancelación de las cláusulas resolutorias.
La forma de resolución del artículo 621-54 CCCat fue declarada inconstitucional y nula en la sentencia del Tribunal Constitucional de 13 de noviembre de 2019 (recurso 2557/2017). La razón de la nulidad es que se trata de «una norma procesal de resolución extrajudicial de conflictos, cuyo ámbito legislativo está reservado por el art. 149.1.6ª CE a la exclusiva competencia del Estado“. (El resto del Libro VI fue declarado válido.)
La resolución notarial
Dice el precepto anulado:
3.El procedimiento notarial de resolución, que se inicia una vez hecho el requerimiento establecido por el apartado 1 sin haber obtenido el pago del precio aplazado y en un acta separada, es el siguiente:
a) El notario debe solicitar al Registro de la Propiedad un certificado de dominio y cargas de la finca, que debe hacerse constar en una nota marginal. Una vez recibido el certificado, debe notificar al comprador la voluntad del vendedor de resolver el contrato, con efectos desde la fecha de la notificación, así como los titulares de derechos reales inscritos con posterioridad, en el domicilio que haya designado el comprador o que conste en el Registro según el certificado. Si consta expresamente el inmueble como vivienda de la familia, también debe notificarse al cónyuge o conviviente. La notificación debe ser personal. Si no puede notificarse personalmente, debe practicarse de acuerdo con lo establecido por la ley.
b) El comprador, en el plazo de quince días, puede oponerse a la resolución si paga la deuda, alega el pago de lo reclamado o la existencia de otra causa de oposición establecida en el contrato. En estos casos, el notario da por terminada su intervención y por concluido el procedimiento, y queda expedita la vía judicial o arbitral. No puede alegarse el pago si en la escritura de compraventa se convino que los pagos se harían mediante transferencias a la cuenta de provisiones del notario que la autoriza y no consta que los pagos se hayan efectuado.
c) En el supuesto de falta de oposición a la resolución o de oposición limitada a la liquidación practicada por el vendedor, el acta notarial de resolución constituye título para la inscripción del dominio del inmueble a favor del vendedor y para la cancelación de la inscripción de la condición resolutoria ejercida y la de todos los asientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la inscripción de la compraventa, salvo los relativos a litigios sobre la vigencia o el ejercicio de la propia condición resolutoria.
¿Cómo debía funcionar la resolución?
El sistema era bastante simple:
- El notario comunicaba al comprador la voluntad del vendedor de resolver la compraventa.
- El comprador pagaba o se oponía. En ambos casos, acababa la intervención del notario. En el segundo quedaba abierta para el vendedor la via judicial o arbitral.
- En caso de no oposición del comprador a la resolución, el acta notarial bastaba para reinscribir el dominio del inmueble a favor del vendedor y para cancelar todos los asientos posteriores a la inscripción de la condición resolutoria.
Es un buen sistema que el Estado, además de recurrir, podía haber adoptado.
Fiscalidad de la condiciones resolutorias
La constitución y la cancelación registral de una cláusula resolutoria pueden estar sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en sus modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) o Actos Jurídicos Documentados (AJD).
La constitución de una condición resolutoria está sujeta al ITP, modalidad TPO, cuando se trate de ventas sometidas a este impuesto. Es el caso de la venta de viviendas de segunda mano.
Cuando la venta está gravada con el IVA, la constitución de la condición resolutoria no se sujeta ni al ITP ni al IVA. Sin embargo, el otorgamiento de la escritura está sometida al AJD. Es el caso de las viviendas nuevas.
La cancelación de la inscripción de la condición resolutoria no está sujeta al ITP. No obstante, la escritura pública que la documente estará gravada con el AJD, modalidad documentos notariales.
