El alquiler de apartamentos o pisos por días o semanas es una actividad habitual en los principales destinos turísticos. Es un modo de explotar económicamente una vivienda más rentable que el contrato de alquiler residencial.
De ahí que en una ciudad como Barcelona, con una avalancha de visitantes, hayan proliferado las viviendas turísticas como setas en otoño, y que en julio de 2016 la ciudad de Valencia se empezara a plantear su regulación.
Pensad en el beneficio que puede obtener un particular alquilando su piso en el verano de Benidorm o en la temporada de esquí en Vielha. Según @LaVanguardia del 24 de junio de 2016 en Salou tenían 4.088 pisos turísticos registrados y un número indeterminado de no registrados. Las cifras son claras: ocho millones de viajeros residentes en España se han alojado en una casa turística entre abril de 2014 y abril de 2016 (III Barómetro del Alquiler Vacacional en España, elaborado por HomeAway y la Universidad de Salamanca).
La regulación de los pisos o viviendas de uso turístico es competencia de las Comunidades Autónomas. En Cataluña, hasta noviembre de 2012, los pisos de uso turístico estaban regulados en el Decreto 164/2010. Actualmente se rigen por el Decreto 159/2012, como un tipo más de alojamiento turístico – artículos 66 a 72. La explotación comercial puede hacerla el propietario o cederla a una empresa. Se distinguen de los apartamentos turísticos en que éstos ocupan un inmueble entero – como un hotel o un aparthotel (artículo 37).
Son pisos o viviendas de uso turístico las que se alquilan con esta finalidad y forman parte de un edificio en el que también hay viviendas particulares – con los consiguientes conflictos entre turistas y vecinos -. Para solucionar estos conflictos el Decreto establece dos vías:
- La propiedad de la vivienda debe facilitar a los vecinos un teléfono para atender y resolver incidencias. Corresponde al presidente de la comunidad y al administrador actuar en defensa de los intereses de los vecinos.
- Si la persona usuaria de una vivienda de uso turístico atenta contra las reglas básicas de la convivencia o incumple ordenanzas municipales dictadas a tal efecto, la titular de la propiedad o la empresa gestora de la vivienda de uso turístico debe requerir al cliente, en el plazo de 24 horas, para que abandone la vivienda. (Otra cosa es que lo hagan).
El arrendamiento de vivienda por temporada es uno de los alquileres que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo el artículo 5.e) excluye el alquiler de pisos turísticos de la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Los pisos turísticos excluidos tienen estas características:
- Son viviendas equipadas y amuebladas cuyo uso se cede con finalidad lucrativa. El alquiler de vivienda habitual sólo requiere una edificación habitable, no exige que esté equipada y amueblada, y su fin también es el beneficio económico. Generalmente la vivienda que se alquila por temporada está equipada y amueblada y su fin también es el lucro.
- Se promocionan y comercializan en canales de oferta turística: HomeAway, AirBnb.
- Tienen un régimen legal específico derivado de su normativa sectorial: los alojamientos turísticos. Esta es la diferencia esencial con el alquiler de temporada.
Régimen jurídico
Son viviendas de uso turístico aquellas que son cedidas por su propietario a terceros, de forma reiterada y a cambio de precio, para una estancia de temporada. Se considera estancia de temporada toda ocupación del piso por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días. ¿La estancia podrá ser más larga sin perder su condición de turística?
El antiguo Decreto 164/2010 exigía una licencia del Ayuntamiento para poder dedicar una vivienda al uso turístico. El artículo 68 del Decreto 159/2012 sólo requiere una comunicación previa al Ayuntamiento correspondiente. El propósito de la ley era liberalizar el sector del alojamiento turístico. Sin embargo los Ayuntamientos pueden aceptar o no dar de alta el piso turístico en el Registro de Turismo de la Direcció General de Turisme de Catalunya (artículo 68.8) concediendo la oportuna licencia.
Son ilegales los pisos turísticos que no estén amparados por la comunicación previa de inicio de actividad y los que los ayuntamientos no den de alta en el Registro de Turismo. También son ilegales las viviendas turísticas si están prohibidas por la ordenación de usos del sector donde se encuentre – regulación municipal -, o están prohibidas por los estatutos de la comunidad de propietarios o el título constitutivo de la propiedad horizontal inscritos en el Registro de la propiedad.
Los pisos turísticos deben:
- Tener la cédula de habitabilidad y cumplir las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas. Las viviendas no pueden ser ocupadas con más plazas que las indicadas en la cédula. (El alquiler de vivienda habitual no exige la cédula de habitabilidad. El alquiler de temporada tampoco).
- Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su empleo inmediato.
- Tener la licencia o autorización correspondiente, so pena de sanción económica.
Contacta aquí con tu abogado especialista en contratos de alquiler
Los vecinos de los inmuebles pueden actuar denunciando a las Administraciones Públicas el incumplimiento de cualquiera de los requisitos. El Ayuntamiento de Barcelona es muy beligerante con los pisos turísticos ilegales. Hay inspectores en su busca. En este enlace encontraréis la web del Ayuntamiento de Barcelona para localizar pisos turísticos ilegales.
Cuando se localiza uno empieza un expediente con inspecciones, notificaciones y recursos que puede durar entre 6 y 12 meses y acabar en una sanción económica y la orden de cerrar el negocio basándose en la Ley de Turismo de Cataluña 13/2002. El empresario afectado por la multa y el cierre puede recurrir a la Justicia ordinaria – el Juzgado de lo Contencioso – Administrativo.
Sígueme en Twitter: @joseptermens
