¿A qué puede ser destinado el local de negocio?
El local de negocio se construye para que se establezca una actividad empresarial, comercial o industrial abierta al público. Pero puede que se quiera cambiar el uso del local.
El título de constitución de la propiedad horizontal y los estatutos pueden establecer límites al uso de los elementos privativos. Que los pisos sólo puedan ser viviendas y no oficinas. Y que los locales sólo puedan ser tiendas y no garajes o viviendas.
Si hay una limitación el cambio de uso debe aprobarse por unanimidad, según el artículo 17.6 LPH. En Catalunya basta el voto favorable de las 4/5 partes de propietarios y cuotas.
Si no hay limitación, ¿es libre el uso que se dé al local?¿Puede transformase en vivienda?
El Tribunal Supremo establece, sentencias de 3 de diciembre de 2014 y 12-9-2013, que no es necesario el acuerdo comunitario para cambiar el uso del local, especialmente si el cambio es de local a vivienda. Es más, en sentencia de 25-6-2013 declara que hay plena libertad para establecer el uso de los inmuebles en régimen de propiedad horizontal.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, Sec. 3.ª, 139/2016, se refiere al cambio de uso de un piso, pero se puede aplicar a un local. Puede destinarse un piso a consulta médica y no a vivienda si no se exige en los estatutos ni en la normativa municipal éste último.
El acuerdo comunitario será necesario si para cambiar el uso del local hay que realizar obras en elementos comunes: sentencias del Tribunal Supremo de 3 de septiembre de 2014 y 9-10-2013. La mayoría necesaria es la de 3/5 partes de cuotas y propietarios: artículo 10.3 b) de la Ley de propiedad horizontal. En Catalunya basta la mayoría simple, con excepciones.
¿A qué gastos comunes deben contribuir?
Los propietarios de los locales deben contribuir a los gastos de la comunidad en proporción a su cuota. Aún así, los estatutos pueden establecer cláusulas de exoneración de pago de algunos gastos comunes. También se puede exonerar del pago de gastos comunes por acuerdo de la junta: Audiencia Provincial de La Rioja, sentencia de 5-7-2016.
La jurisprudencia siempre interpreta restrictivamente las cláusulas de exoneración de gastos. La sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, Sec. 3.ª, 31/7/2013, falló que, pese a que existía una exoneración de gastos del portal, los locales debían abonar una nueva instalación. Si la cláusula se refiere a los gastos de conservación y mantenimiento los locales deben pagar los gastos de sustitución. Hay varias sentencias en este sentido; por todas, Audiencia Provincial de Navarra, Sec 1.ª, 18-2-2013.
No usar los elementos comunes no exime a los propietarios de los locales del pago de los gastos comunes: sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, 14-3-2000). El artículo 553-44 CCC lo manda expresamente.
Obras en elementos comunes que afecten a los locales de negocio
Hay conflictos entre la comunidad y los propietarios y arrendatarios de los locales. Sus intereses no siempre coinciden.
Un ejemplo. Una comunidad acordó «colocar unas barreras practicables en el túnel de entrada del patio para evitar el abuso cometido por algunas personas que dejan su vehículo aparcado durante horas en dicho túnel.» Los propietarios de los locales impugnaron el acuerdo alegando que las barreras restringían el acceso a sus locales. La sentencia de instancia y la de la Audiencia Provincial de Pontevedra, 22-2-2016, desestimaron la demanda. Se consideró inadmisible el argumento de los propietarios:
- Las barreras limitan el paso de vehículos por el túnel de entrada al patio común de las 19 a las 9 horas.
- No impiden ni obstaculizan el acceso a personas o clientes. Se pueden entrar a cualquier hora.
- La restricción de paso a los clientes solamente se produciría si estos tuvieran que acceder en vehículo a los locales, lo que no ocurre.
Si se hacen obras en elementos comunes que afectan a los locales comerciales, el Tribunal Supremo, sentencias de 5-3-2014, 16-7-2009 (rec. 2204/2004) y 13-12-2011 ( rec. 2175/2008), fija esta doctrina jurisprudencial: «para que sea válido un acuerdo (….), consistente en el cierre de elementos comunes que sirven de acceso a locales comerciales (…) mediante puertas o cancelas, hay que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales legalmente establecidos durante las horas en que dichos locales tengan derecho a permanecer abiertos (…).»
Obras en elementos comunes imprescindibles para el desarrollo del negocio
Ejemplos de tales obras: apertura de huecos, instalación de aparatos de aire acondicionado, chimeneas y salidas de humos, rótulos.
El quorum necesario para autorizarlas será el de las 3/5 partes de cuotas y propietarios (artículo 10.3 b LPH). En Catalunya, la mayoría simple de propietarios y cuotas de participación. Si las obras afectan a la estructura y configuración exterior del inmueble la mayoría será de 4/5 partes de propietarios y cuotas (artículo 553-25 CCC).
Obligación de permitir servidumbres
En la Ley de propiedad horizontal, artículo 9.1 c), las servidumbres se constituyen para realizar obras en elementos comunes y crear nuevos servicios comunes. El caso más común es la supresión de barreras arquitectónicas y la instalación de ascensores. En Catalunya se contempla expresamente la constitución de servidumbres permanentes para suprimir barreras arquitectónicas y dar acceso a elementos comunes (artículo 553-39.2 CCCat).
Hay mucha jurisprudencia sobre la procedencia del establecimiento de servidumbres y la indemnización correspondiente al propietario afectado. Un ejemplo es la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 2016. La comunidad cede parte del portal al propietario del local como indemnización por la pérdida de su semisótano para instalar el ascensor.
En sentido contrario, la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, Cartagena, Sec 5.ª, 104/16. El dueño de un local no puede solicitar indemnización a la comunidad por la ocupación de parte de su local por el ascensor si el resto de propietarios sufren similar ocupación.
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