La renta en el contrato de alquiler de local de negocio

La renta a pagar por el arrendatario del local será la que acuerden las partes, siempre que sea cierta. (El precio cierto es una de los requisitos del alquiler, art 1543 del Código civil). También es libre el pacto sobre cuando, como y donde se hace el pago. El arrendador puede quedar eximido de entregar recibo de pago al inquilino si así se pacta. Por obvias razones, el arrendatario debe asegurarse poder probar el pago del alquiler.

Es frecuente acordar un plazo de carencia, un tiempo en el que el inquilino no paga renta. Para hacer obras de adaptación en el local, iniciar la explotación u obtener las licencias necesarias.

Todo alquiler de inmuebles para uso distinto de vivienda está sujeto y no exento del pago del IVA. Su base imponible es la renta propiamente dicha más las cantidades asimiladas que el inquilino debe pagar según lo convenido: gastos de comunidad, consumos e impuestos. El impago del IVA es causa de resolución del contrato.

No hay pacto sobre tiempo, lugar y forma de pago

En tal caso se estará a lo dispuesto en el Código civil. El pago se efectuará en el domicilio del deudor en los primeros días del mes en que se inicie la ocupación del local de negocio (arts 1574 y 1171 del Código civil).

La actualización de la renta

También está sometida al acuerdo entre las partes. Puede actualizarse acudiendo a algún índice: el IPC, el Índice General de Competitividad. Este sistema tiene inconvenientes para el arrendador. En primer lugar, como ha ocurrido los últimos años, los índices pueden ser negativos. En tal caso el arrendatario puede exigir una rebaja de la renta. Por otra parte, el aumento de la renta según índices puede  no tener nada que ver con el incremento del valor de mercado del alquiler, como ocurre en algunas zonas de Barcelona. Por tanto, para el arrendador es más interesante asegurarse siempre el aumento de la renta pactando un aumento porcentual. O pactar la aplicación de un índice, y, para si es negativo, aplicar un aumento porcentual. O un aumento mínimo sea como sea el índice.

Puede pactarse que la actualización o aumento sea automático, sin necesidad de preaviso. Si no se acuerda así, el aumento de la renta requerirá que el arrendador notifique y justifique documentalmente el incremento al arrendatario.

También que, en caso de que en alguna anualidad no se actualizara la renta, pueda exigirse el importe no actualizado junto con el que corresponda al año en curso. Con una cláusula como esta:

La falta de ejercicio en una o varias anualidades de la facultad de revisar la renta no obstará a que la misma sea revisada en la anualidad sucesiva, incorporando los índices correspondientes a las anualidades transcurridas desde la última revisión efectuada. Asimismo, podrá exigirse retroactivamente el importe de la actualización que como consecuencia de la aplicación de esos índices correspondía a las anualidades no revisadas.

Es muy importante que en el contrato se detalle la forma de actualizar la renta porque la actualización prevista en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 no es aplicable a los arrendamientos de local de negocio. Es decir, si no hay cláusula de revisión la renta no se puede actualizar. Quedaría fija durante la vigencia del alquiler.

Casos en que el arrendador tiene derecho a aumentar la renta

Siempre salvo pacto en contrario:

1) Cuando el arrendador realiza obras de mejora.  Son las que aumentan el valor, la utilidad o el rendimiento del inmueble.

Lo disponen los artículos 19, 22 y 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994. Se puede elevar la renta desde la firma del contrato.  Se elevará la renta en vigor. La elevación se producirá desde el mes siguiente en el que, finalizadas las obras, el arrendador notifique al arrendatario su cuantía. Deberá aportar documentos justificativos (sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 30-6-2010). La elevación es el 20% de la renta vigente. Se puede pactar un aumento mayor o menor. También que las obras de conservación incrementen el precio del alquiler.

2) Cuando el arrendatario cede o subarrienda total o parcialmente el local de negocio. Lo puede hacer sin el consentimiento del arrendador (artículo 32 LAU 29/1994). Ceder es traspasar a un cesionario todos las obligaciones y derechos que al arrendatario cedente le correspondían en el contrato. El subarrendamiento es el arrendamiento celebrado entre el arrendatario del inmueble y el que adquiere el derecho de goce y uso de la totalidad o parte de él. Es un alquiler superpuesto al existente y tiene vigencia simultánea. En el caso de cesión o subarriendo total el arrendador tiene derecho a aumentar la renta un 20%. Si el subarriendo es parcial el incremento será del 10%. Son válidos los acuerdos para renunciar a la elevación de la renta y los que incrementen o disminuyan el porcentaje de elevación.

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