El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos distingue entre las pequeñas reparaciones que exija el uso ordinario de la vivienda, que van a cargo del inquilino, y las reparaciones que corresponden al casero. Éstas son las necesarias para conservar la vivienda en las debidas condiciones de habitabilidad. Con una excepción: que el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.
El artículo que publiqué en este blog la semana pasada trataba de las reparaciones que corresponden al inquilino de la vivienda. Si lo leéis veréis que es un estudio de sentencias.
Este post también estará basado en sentencias de Audiencias Provinciales – los tribunales que resuelven los recursos de apelación. El artículo 21 de la Ley Arrendamientos Urbanos es claro, pero muy general, y aplicarlo al caso concreto no es fácil. Los encargados de ello son los jueces y magistrados. Su medio de comunicación son las sentencias – lo que se denomina la jurisprudencia.
Lo que sigue es una simple carta de navegación. Hay que tener en cuenta que el contrato de alquiler de vivienda admite pactos entre las partes. No todos son iguales.
La habitabilidad de la vivienda
La primera obligación del casero es entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad. De ahí que su obligación sea mantenerla en tales condiciones.
La caldera y la calefacción
La caldera del agua caliente y la calefacción es uno de los temas más conflictivos en un contrato de alquiler de vivienda. Hay que entender que es un elemento esencial para considerar un piso habitable.
Hay sentencias que fallan en este sentido. La Audiencia de Barcelona, Sección 4ª, 19-7-2012, y la de Valencia, Sección 8ª, 11-7-2008, entienden, respectivamente, que la sustitución de la caldera y el termo eléctrico es una reparación necesaria que incumbe al casero.
«La renovación o sustitución de una instalación de calefacción defectuosa, susceptible de crear un peligro real para la vida de sus moradores y destrucción de la vivienda arrendada, o simplemente una grave incomodidad, incumbe sin duda al arrendador» (Audiencia de Madrid, Sección 20ª, 14-3-2013).
La Audiencia de Burgos, Sección 3ª, sentencia de 17-1-2012, falló que un casero debería abonar la factura del fontanero por reparar la fuga en una radiador e indemnizar al inquilino por el tiempo que la vivienda permaneció sin calefacción y agua caliente por su culpa. En Burgos hace frío.
En Canarias es otra cosa. La Audiencia de Santa Cruz de Tenerife, Sección 3ª, sentencia de 15-10-2013, consideró que el casero no tenía obligación de sustituir un calentador porque no afectaba la habitabilidad de la vivienda.
El baño y las tuberías
No hay responsabilidad del arrendatario cuando no se acredita que el daño de la cisterna del inodoro se debe al mal uso por su parte (Audiencia de Madrid, Sección 13ª, 17-1-2013). Esta sentencia también es interesante porque falla que, si no hay una prueba objetiva y directa que permita imputar, siquiera presuntamente, que la avería de una lavadora sea consecuencia de un mal uso o actuación maliciosa del inquilino, éste no responderá de la misma. El casero deberá hacerse cargo.
El casero también deberá correr con los daños causados en la vivienda por el mero transcurso del tiempo. Lo contrario sería un enriquecimiento injusto de la arrendadora (Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 5ª, 2-7-2009). El problema pata el inquilino es probar qué desperfectos se deben al paso del tiempo.
El arrendatario responde de los atascos en las tuberías, pero no de su deterioro, especialmente si son antiguas o no están a la vista. Así que el arrendador será responsable y deberá indemnizar al inquilino por la fuga de agua producida por el deterioro de las tuberías, y sustituirlas. Obviamente, si las tuberías no cumplen su modesta, pero muy necesaria función, la vivienda no está en condiciones de habitabilidad (Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1ª, 23-1-2014).
La instalación eléctrica
Sustituir la instalación eléctrica para adaptarla a la nueva normativa corresponde, única y exclusivamente, al arrendador (Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5ª, 31-7-2014).
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