Una de las cuestiones más controvertidas de cualquier contrato de alquiler, especialmente del arrendamiento de viviendas, es a quien corresponde hacerse cargo de los gastos de conservación y mantenimiento de la finca arrendada.
En los arrendamientos de uso distinto de vivienda, especialmente los de los locales, naves industriales y oficinas, las partes pueden acordar lo que quieran al respecto. Repito: lo que quieran. En la Ley de Arrendamientos Urbanos no hay ninguna limitación.
Por lo que respecta al alquiler de viviendas, la Ley de Arrendamientos Urbanos es clara:
El casero está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las debidas condiciones de habitabilidad. Hay una excepción: que el deterioro sea imputable al arrendatario.
El inquilino se hace cargo de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario del inmueble.
Como veis, el reparto de responsabilidades es claro, pero muy genérico. Por ello hay que descender al caso concreto: a las sentencias de los tribunales.
El listado que sigue lo he obtenido después de leer un montón de sentencias de Audiencias Provinciales, que son los tribunales que resuelven los recursos de apelación en la jurisdicción civil.
Lo que expongo a continuación sólo pretende ser una guía que no hay que tomar al pie de la letra. Cada caso y cada contrato de alquiler de vivienda es distinto.
El aire acondicionado
La reparación del aire acondicionado es por cuenta del arrendatario porque no se considera un electrodoméstico necesario para la habitabilidad del inmueble. No se equipara a la necesidad de una nevera o una lavadora (Audiencia de Asturias, Seccion 4ª, 16-12-2004). Pero esto también dependerá de la antigüedad del aparato y del coste del arreglo. El límite de la obligación del inquilino es la pequeña reparación.
El baño
El arrendatario es responsable:
- Del óxido de la bañera cuando se produce por falta de mantenimiento. No lo será de la degradación por su antigüedad. Pero tendrá que probar que se ha degradado por viejo.
- De las filtraciones de agua por falta de mantenimiento de juntas, tuberías y desagües (es recomendable tener un seguro). Pero no lo será si las filtraciones se originan por escapes debidos a la antigüedad de las instalaciones.
- Por una fuga de agua de una cisterna debida al uso habitual.
La caldera
El tema estrella de cualquier alquiler de vivienda: la caldera del agua caliente y la calefacción.
El inquilino responderá:
- De cualquier reparación derivada del uso de la misma. También es responsable de los daños si no prueba que fueron fortuitos o debidos al paso del tiempo – lo que significa que el inquilino es culpable si no demuestra lo contrario. No responderá de gastos derivados de la antigüedad del aparato.
- Deberá pagar los arreglos de la caldera si no puede acreditar los motivos de la reparación (Audiencia de Madrid, Sección 8ª, 25-10-2010, y Sección 12ª, 18-5-2010). Insisto: se presume que el inquilino es culpable.
- Habrá de pagar el daño producido por un siniestro ocasionado por el mal funcionamiento de la caldera si no avisó al casero de la situación. La obligación de advertir al arrendador está en al artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La cocina
El inquilino es responsable de cualquier desperfecto ocasionado por la negligencia o el mal uso en la cocina. Y en cualquier otro elemento del piso.
- Corresponde al arrendatario el desatasco de la tubería del fregadero. El motivo es que no tiene carácter de reparación necesaria para la habitabilidad del piso (AP Zaragoza, Sección 4ª, 24-1-2005).
- Responde el inquilino de los daños en el mobiliario de la cocina. Pero no está obligado a su sustitución (Audiencia de Madrid, Sección 13ª, 3-7-2006).
Los electrodomésticos
El inquilino responde:
- Del pago de la reparación de la lavadora y la campana extractora por un uso negligente (Audiencia de Huesca, Sección 1ª, 30-4-2004).
- Si la conducta del arrendatario es la causante de un siniestro por una lavadora y no hay culpa concurrente del arrendador (AP Madrid, Sección 9ª, 30-5-2011). Por ejemplo: un incendio por sobrecalentamiento (Audiencia de Cáceres, Sección 1ª, 22-3-2012).
- Deberá pagar las reparaciones abonadas por el casero en la nevera, la cocina y la caldera si los arreglos han sido necesarios al finalizar el arriendo por el uso que de ellas ha hecho el inquilino (AP Palencia, Sección 1ª, 15-10-2010).
Las instalaciones eléctricas
En la sentencia de 24-1-2006 el Tribunal Supremo falló que el inquilino era responsable de un incendio, debido a que no se probó que se debiera a un caso fortuito y, además, el arrendatario no avisó al casero de la necesidad de realizar una reparación.
Otros casos
Según la sentencia de la AP Asturias, Gijón, Sección 7ª, de 18-1-2011, el inquilino responde de los daños en la instalación eléctrica por arrancamiento de enchufes, de la rotura y falta de vidrios y de agujeros en las paredes. Algunas sentencias de la Sección 4ª de la Audiencia de Barcelona admiten que el inquilino puede hacer agujeros en las paredes para colgar cuadros o estantes, dentro de un orden y salvo que lo prohíba el contrato de alquiler.
El casero puede reclamar al inquilino:
- La reparación de una puerta, del calentador de gas, de un cristal, un colchón y un somier al no ser reparaciones necesarias para la habitabilidad del piso (Audiencia de Santa Cruz de Tenerife, Sección 1ª, 29-3-2004).
- Los daños en las terrazas exteriores, el jardín, la piscina y la puerta del garaje por no usarlos con la debida diligencia (AP Baleares, Sección 5ª, 21-2-2017).
- La sustitución de las persianas del piso, cuya rotura se debió a un uso inadecuado y a la falta de conservación de las mismas (Audiencia de Baleares, Sección 5ª, 9-2-2012).
