Tal y como estipula el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es obligación del arrendador realizar, sin derecho a incrementar la renta, las obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido y evitar su deterioro, pérdida o destrucción, siempre que la necesidad provenga del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la finca, de su utilización correcta por el inquilino conforme a lo estipulado, de un suceso calificable como de caso fortuito o fuerza mayor o de la imposición de la autoridad competente.
El Tribunal Supremo (sentencias de de 26 de diciembre de 1942, de 3 de febrero de 1962, de 17 de junio de 1972, de 12 de noviembre de 1974, de 20 y de 28 de febrero de 1975) ha establecido que el arrendador no tiene la obligación de realizar obras de reparación y conservación en algunos casos, aunque se den los requisitos legales:
1.- Cuando dichas obras supongan la reconstrucción, reedificación, modificación o sustitución de la finca. En caso de pérdida física o jurídica de la finca se aplicará el artículo 28 de la LAU.
2.- Las que sean de mayor empeño e importancia, lo que llevará a los jueces a tener que valorar cuando la reparación u obra es de tal calidad.
3.- Las que, por su entidad y cuantía, en relación con la renta, sobrepasen el concepto de «reparación». Este criterio nos lleva de nuevo a depender del criterio de un juez.
4.- El arrendador no tiene la obligación de reparar ni realizar obras en los elementos comunes del edificio en régimen de propiedad horizontal en el que se encuentre el inmueble alquilado. El artículo 7 de la Ley de propiedad horizontal sólo le faculta y obliga a advertir al administrador de la necesidad de realizar reparaciones urgentes. El Codi civil de Cataluña no hace referencia alguna a tal obligación, aunque se infiere de la redacción del artículo 553-44.
Sobre obras realizadas por un comunero en elementos comunes del edificio el Tribunal Supremo ha establecido, sentencia de la Sala Primera de 2 febrero 2016, Rec. 2904/2013, como doctrina jurisprudencial que «sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes».
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