El de arrendamiento es un contrato que conlleva obligaciones para ambas partes.
El inquilino debe pagar la renta.
El arrendador, entre otras cosas, está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (artículo 21 de la Ley de arrendamientos urbanos).
El arrendatario debe comunicar al arrendador la necesidad de realización de tales reparaciones, según dispone el artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que dice:
Que el arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones necesarias para que la vivienda esté en condiciones de uso como tal.
Para ello, deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por si mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda.
En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
Las condiciones para que el inquilino haga las obras urgentes
La sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, de 24-10-2013, establece las condiciones para que el inquilino haga las obras de reparación que el arrendador no realiza y exigirle el abono de su coste.
Son las siguientes:
- Debe acreditar debidamente que la vivienda arrendada precisa de reparaciones necesarias para servir al uso convenido. La mejor acreditación es el peritaje de un profesional.
- Acreditar que el deterioro a reparar no le es imputable como arrendatario. Que el desperfecto no es fruto de dolo, incuria, culpa o negligencia. La vía de prueba es el peritaje.
- No debe tratarse de las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda o el paso del tiempo. Se acredita con un peritaje.
- Deberá acreditar que no tuvo más remedio que hacerlas ante el incumplimiento por parte del casero de realizar las obras para evitar un daño inminente o una incomodidad grave.
Ello implica que el casero debe haber tenido conocimiento de la necesidad de las obras. La comunicación debe hacerse al domicilio para notificaciones que consta en el contrato mediante un medio fehaciente: un burofax, un correo electrónico o un SMS certificados. Si en el contrato no consta un domicilio para comunicaciones, deberá hacerse por el medio de comunicación habitual.
Deberá acreditar las obras realizadas y su importe. ¿Cómo? Mediante los correspondientes proyecto técnico y facturas.
No hay que dejar de pagar la renta
La vía que concede la ley para remediar el pasotismo del casero ante el problema del inquilino es la que he descrito hasta aquí.
No se puede dejar de pagar la renta.
El riesgo del impago es que el casero interponga una demanda judicial de desahucio y reclamación de rentas, o sólo de reclamación de lo debido, lo que llevará al inquilino a tener que pagarlas y a abonas las costas judiciales – además del coste de los profesionales que contrate, y a tener que abandonar la casa. Si el inquilino pretende defenderse diciendo que no cumple su obligación de pagar la renta porque el casero no cumple la suya de reparar lo necesario la respuesta que recibirá del/a juez/a es que podía hacer las reparaciones urgentes, que es lo que la ley permite y ampara, o bien le rebajará la deuda por el importe de las obras.
En muchas ocasiones el inquilino se enfrentará a unas obras bastante serias. Es el caso de la rotura de una tubería en un baño. Puede comportar lavantar las baldosas, cambiar la tubería, y tener que cambiar las baldosas – o los azulejos – por otras que no gusten al casero. Pero el arrendatario estará protegido por la ley si ha cumplido todos los requisitos.
Otra cosa es que no puede permitirse pagar lo que cuesten las obras.
Entonces sólo le queda el desistimiento.
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