El 23 de enero de 2017 me llamó un periodista del periódico El País para que le contestara por escrito unas preguntas sobre qué gastos debe pagar el arrendatario y cuales el arrendador para hacer un artículo, que podéis leer pinchando aquí.
Me parece un resumen muy interesante de las obligaciones económicas de las partes de un contrato de alquiler de vivienda y por ello lo comparto con vosotros. Las preguntas las reproduzco tal cual me las pasó. Para este post he modificado las respuestas.
Para que podáis leer los artículos de la Ley de arrendamientos urbanos os facilito el enlace aquí.
Abreviaturas: LAU es la Ley de arrendamientos urbanos; CC el Código civil.
Gastos
1. ¿Qué gastos tiene que asumir el inquilino obligatoriamente? ¿Y el propietario del inmueble? ¿Con qué argumentos se justifica este reparto entre inquilino y propietario?
El inquilino debe pagar la renta y los suministros de la vivienda: agua, luz, gas, teléfono, internet. El pago de la renta es la principal obligación del arrendatario en cualquier clase de alquiler ( art 1555 CC, y 17 y 27.2.a) LAU). El pago de los suministros corresponde necesariamente al inquilino porque de ellos se beneficia (art 20.3 LAU), aunque es legal que se pacte que el arrendador pague los suministros o que éstos estén incluidos en la renta. El arrendatario debe pagar la tasa de recogida de basuras en los municipios que la cobran porque es quien se beneficia del servicio. También corresponde al inquilino el coste de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso o el paso del tiempo.
El inquilino deberá pagar los impuestos que gravan la propiedad de la vivienda (el IBI, impuesto de bienes inmuebles) y los gastos ordinarios de la comunidad de propietarios si así se pacta, que , entonces, tienen la condición de cantidades asimiladas a la renta.El arrendador corre con los gastos de conservación de la vivienda. El artículo 1554 CC establece como principal obligación del arrendador la entrega de la cosa y su conservación, lo que incluye las obras necesarias, la sustitución de muebles y electrodomésticos y la revisión y puesta al día de las instalaciones (de gas, luz). En la LAU es el art 21. Se excluyen los daños imputables al arrendatario.
2. ¿Un contrato de alquiler debidamente registrado puede modificar este esquema si hay acuerdo entre las partes? ¿Hasta que punto, cuáles son los límites franqueables?
No es obligatorio registrar el contrato de alquiler en ninguna parte. Que lo esté o no no cambia nada sobre las obligaciones de los contratantes.
Impuestos
3. ¿Un propietario puede pedir que el inquilino se haga cargo del IBI?
Como he comentado en la primera pregunta, sí puede, pero debe pactarse en el contrato. Basta con que se escriba que el arrendatario paga los impuestos. Si no se dice que los impuestos los paga el arrendatario, los paga el arrendador.
4. ¿Por qué se dice que el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) corre a cargo del inquilino y no del propietario?
Porque lo establece la ley del impuesto, el artículo 8.F) del RDL 1/1993, de 24-9, TR Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
El arrendador es responsable subsidiario si hubiera percibido el primer plazo de renta sin exigir al arrendatario la justificación del pago del impuesto.
5. ¿Qué CCAA ya cobran el ITP?
El ITP está transferido a las CCAA. En Catalunya se cobra y supongo que en las demás también.
6. ¿Por qué durante muchos años no lo hicieron?
¿No lo hicieron? Lo desconozco.
7. ¿Está teniendo efectos retroactivos? ¿La Administración está exigiendo el pago también del ITP no cobrado en los antiguos contratos?
No me consta que haya ninguna persecución para cobrar ITPs no pagados, por lo menos en Catalunya. El problema, para las Administraciones Públicas, es que los contratos son privados, no pasan por ningún funcionario público, no se pueden fiscalizar. Sólo tienen constancia de aquellos alquileres cuya fianza se deposita en la entidad correspondiente (Incasòl, IVIMA).
8. ¿Cuál es la base imponible del ITP y cuánto se paga de ITP en el caso de alquiler de una vivienda? ¿Hay excepciones? ¿A quién y en qué plazo debe abonarse el ITP?
En Catalunya, hasta el 31 de deciembre de 2014, se pagaba un 0,3 % de la base imponible. Desde el 1 de enero de 2015 se paga un 0,5% de la base imponible.La base imponible es la renta contractual, con un mínimo de 3 años (art 48 RD 828/1995, que aprueba el reglamento del ITP).En un contrato de 500€/mes la base imponible será 500€ x 12 meses x 3años: 18.000€. Se pagará un 0,5% de 18.000€: 90€.No hay excepciones. Debe pagar todo inquilino cuando firma un contrato nuevo.El ITP se paga al gobierno de la CCAA. Debe pagarse en el plazo de un mes desde la firma.
9. En la web del OCU veo que la tasa de basura corre a cargo del propietario. Sin embargo, otros opinan que le toca al inquilino pagarla. ¿Cómo dirimiría usted esta cuestión?
La recogida de basuras supone un beneficio exclusivo para el arrendatario, y, por ello le corresponde su pago (sentencias de la Audiencia Provincial de Pontevedra, Sec. 6.ª, de 13-11-2009, y de la Sección 4ª, Murcia, de 9-9–2009). No es necesario que conste en el contrato que esta tasa la paga el inquilino.
Vivienda turística
10. ¿Qué CCAA han establecido una tasa de viviendas turísticas? ¿quién tiene que pagarla? ¿Cómo puede pagarla? ¿Cuánto se paga por este concepto?
En Catalunya se cobra una tasa a quien ocupe una vivienda o un apartamento turístico (HUT, habitatge d’ús turistic). El turista paga 0,65€ persona/día en Barcelona, y 0,45€ en el resto del país. Los menores de 16 años no pagan.
La tasa se paga en la factura, es decir, se paga al empresario, que, a su vez, la paga a la Generalitat.
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