Como os expliqué en este artículo hay dos leyes de alquileres urbanos vigentes: la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Esta última tiene varios redactados a aplicar según la fecha de firma del alquiler. Un lío.
La confusión no termina ahí. La LAU de 1964 es un texto refundido de leyes anteriores que regula los contratos precedentes a su entrada en vigor y los posteriores firmados hasta el 1 de enero de 1995. Hay artículos aplicables a los primeros que no rigen para los otros.
Uno de ellos es el artículo 108, que regula las obras de reparación en la finca. Estas obras también aparecen reguladas en las disposiciones transitorias segunda y tercera de la LAU 1994. Son las reparaciones necesarias para conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido.
La ley permite repercutir el coste de dichas obras al inquilino. Concretamente un 12% anual del capital invertido, cantidad que pasa a ser parte de la renta. Con un límite: la suma no puede superar el 50% de la renta anual. Es una compensación al casero. Ya que la renta está indexada a la inflación, pues sólo puede actualizarse según el IPC, se permite el incremento de la renta por obras. Tal repercusión no es posible en los contratos de alquiler de vivienda firmados después de 1995. En los arriendos de local y todos los de uso distinto de vivienda firmados después de dicha fecha hay que estar a lo pactado.
Pues bien, hay arrendatarios de renta antigua, tanto de vivienda como de local, a los que se puede cobrar las obras de reparación y otros a los que no. Depende de la fecha del contrato.
La jurisprudencia
La sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009 determinó que sólo se pueden repercutir las obras necesarias a aquellos inquilinos cuyo arriendo sea anterior a la fecha de entrada en vigor del Texto Refundido de 1964. Esta fecha es el 1 de julio de 1964. A los arrendamientos posteriores al 1 de julio de 1964 no se les podrá exigir el pago, salvo pacto expreso entre arrendador y arrendatario. Pacto poco frecuente, por cierto, que no debe constar necesariamente en el contrato original. Puede ser posterior.
El Tribunal Supremo ya dijo esto en la sentencia de 16 de mayo de 1985. Sin embargo, en 1985 aún no se había promulgado la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, con las disposiciones transitorias que modifican o complementan la LAU de 1964. La novedad de la sentencia de 2009 es que decide que dichas disposiciones transitorias no cambian la doctrina de la de 1985.
La razón del criterio del Alto Tribunal es que el artículo 97 T. R. LAU 1964 admite una libertad de pacto de la renta inicial que no existía anteriormente. Dice: la renta de las viviendas y locales de negocio que se arrienden después de la entrada en vigor de esta Ley será la que libremente estipulen las partes, aun cuando hubieren sido ocupados con anterioridad a esa fecha.
Pero como en todo esta vida hay una excepción. El casero puede repercutir al inquilino con un contrato posterior al 1 de julio de 1964 las obras que solicite el arrendatario y las acordadas por resolución judicial o administrativa firme (Audiencia de Barcelona, Sección 4ª, sentencias 135/2013, de 8 de marzo, y de 15 de noviembre de 2011, y Sección 13ª, de 27 de noviembre de 2012).
El casero también podrá repercutir, en cualquier caso, el IBI, otros tributos y tasas, y los servicios y suministros.
En caso de tener alguna duda con el contrato de arrendamiento, sea propietario o inquilino, lo mejor es contactar con un abogado especialista en arrendamientos, que pueda asesorarle en todo lo que necesite.
