En este post analizaremos la repercusión de los servicios y suministros al arrendatario en los contratos de alquiler de vivienda habitual y local de negocio firmados antes del 9 de mayo de 1985 y vigentes a 1 de enero de 1995 y en la actualidad. Parece una fecha lejana pero quedan muchos contratos de renta antigua.
Servicios y suministros
Antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 los contratos de alquiler firmados antes del 9 de mayo de 1985 se regían por el Decreto 4104/1964, de 24/12, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En virtud del artículo 102 los aumentos del coste de los servicios y suministros podían ser exigidos por el arrendador a los inquilinos y arrendatarios comprendidos en el artículo 95 con los límites establecidos en los artículos 96.6, 99.2 y 100.4.
Todos los artículos citados fueron derogados por las Disposiciones Transitorias 2ª y 3ª de la LAU/94. Desde el 1 de enero de 1995 la repercusión de los gastos de servicios y suministros de los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 en vigor a 1 de enero de 1995 se rige por al apartado 10.5 de la Disposición Transitoria 2ª, que se refiere a las viviendas. Para el arriendo de locales de negocio rige el apartado 9 de la Disposición Transitoria 3ª.
Por servicios y suministros repercutibles hay que entender los que benefician al arrendatario directamente: gastos de portería o conserjería, mantenimiento y consumo eléctrico del ascensor, limpieza, mantenimiento e instalación de extintores, tasa de basuras, la calefacción y cualquier suministro de coste individualizable por aparatos contadores como el agua, la electricidad y el gas.
La jurisprudencia de las audiencias provinciales excluye al arrendatario del pago de algunos gastos de la comunidad de propietarios, como las pólizas de seguro y la administración de fincas (sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 26-12-2005).
Los gastos generales del edificio en régimen de propiedad horizontal incluyen servicios y suministros como el ascensor. Pero éstos no se identifican con aquéllos. Así la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 15-1-2006, Sección 5ª, no incluye como gastos de comunidad repercutibles, considerando que el concepto gastos de comunidad es más amplio que el de servicios y suministros, los honorarios de aparejador y procurador, los de administración y los de reparación de tela asfáltica.
Además de lo dicho, es necesario tener en cuenta lo siguiente:
1.- La repercusión al arrendatario de los servicios o suministros pudo realizarse desde el momento de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, 1 de enero de 1995, siempre y cuando constase en el contrato que el arrendatario los asumía o cuando no se hiciere mención a ello. Pero no si se pactó que el arrendador se hacía cargo de tales gastos ( apartado 10.5 de la Disposición Transitoria 2ª).
2.- Hay que distinguir entre contratos de alquiler firmados antes del 1 de julio de 1964 y los posteriores a esa fecha. Lo establece la Disposición Final Primera, apartado 1, del Decreto 4104/1964, de 24/12, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU/64.
Si el arriendo era anterior a 1 de julio de 1964 lo que pagaba el arrendatario por servicios y suministros eran cantidades asimiladas a la renta. En este caso sólo era posible la repercusión si estos gastos eran absorbidos por medio del proceso de actualización de la renta prevista en la Disposición Transitoria 2ª, apartado 11, de la Ley de arrendamientos urbanos. La regla 3ª de este apartado 11 establece que la renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión, considerándose cantidades asimiladas a la renta la repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 de la LAU/64.
El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de febrero de 2010, Sala Civil, estableció como doctrina jurisprudencial que «..una vez actualizada la renta del contrato al amparo de la regla 8ª del apartado 11, Letra d, de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de arrendamientos urbanos, puede el arrendador repercutir al inquilino el importe íntegro de los servicios y suministros que autoriza al apartado 10.5 de la letra C), de la indicada Disposición Transitoria, salvo que exista un pacto expreso entre las partes que los ponga a cargo del arrendador y siempre al margen de la renta actualizada.»
Una vez actualizada la renta del contrato el arrendador podía repercutir al arrendatario el importe íntegro de los servicios y suministros, salvo pacto expreso que los ponga a cargo del arrendador. En este sentido, la jurisprudencia de las audiencias no era unánime. Unas fallaban como el Tribunal Supremo. Otras como la Audiencia Provincial de Barcelona, en cuya sentencia de 25-2-1997 la consideración de cantidades asimiladas a la renta no impedía al arrendador repercutir el coste de servicios y suministros que se produjere a partir de 1 de enero de 1995 aunque no se actualizara la renta, pues tal actualización de renta no era obligatoria.
Si el contrato era posterior a 1 de julio de 1964 el arrendatario podía estar pagando los servicios y suministros y sus aumentos por pacto con el arrendador, tal y como permitía el artículo 98 del Decreto 4104/1964, de 24/12, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En este caso el arrendador sólo podía repercutir partidas nuevas que se produjeran después del 1 de enero de 1995, así como la diferencia con las que antes se satisfacían.
No era unánime en la jurisprudencia de las audiencias si el arrendador podía repercutir los servicios y suministros si se había pactado que eran a sus expensas. El Tribunal Supremo salva los pactos contractuales y establece que si se pactó que eran a cargo del arrendador no los puede repercutir al arrendatario. La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencias de 6-7-1998 y 25-2-1997, no salvaba el pacto; consideraba que el arrendador podía repercutir los servicios y suministros a partir del 1 de enero de 1995.
La repercusión de los servicios y suministros es facultativa para el arrendador. Una vez los ha reclamado conforme a lo dicho el impago del coste de los servicios y suministros es causa de resolución del contrato de alquiler y desahucio (Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, 20-7-2011).
Hay que reconocer que las normas sobre el aumento de la renta y de cantidades asimiladas a la renta que promulgó ese ente al que los juristas llamamos «el legislador» en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 es de una gran confusión.
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