En el artículo publicado inmediatamente antes de este post, os explicaba que una de las causas que permite al propietario arrendador recuperar una vivienda de alquiler de renta antigua es que la necesite para sí, sus ascendientes o descendientes.
Esta causa está prolijamente regulada en los artículos 62 y 63 a 70 del Decreto 4104/1964, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula los contratos de alquiler firmados hasta el 1 de enero de 1995.
En este post os explico los requisitos del requerimiento que hay que dirigir al inquilino y los de la contestación de éste.
El artículo 65.1 establece que la denegación de prórroga debe:
- practicarse mediante requerimiento
- en forma fehaciente
- comunicando al inquilino el nombre de la persona que necesite la vivienda
- comunicando la causa de esta necesidad
- exponiendo las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos si el arrendador tiene más de un piso en propiedad en un mismo edificio.
Comunicación fehaciente
El término fehaciente significa que el arrendador debe probar que el inquilino recibe la comunicación y el contenido de la misma. Alguna sentencia dice que incumbe al inquilino probar que la notificación no contenía el requerimiento (Audiencia de Alicante, Sec 9ª, 29-10-2009). En todo caso, la no recepción del requerimiento por causa imputable al inquilino no lo priva de su eficacia.
El método más sencillo de comunicar fehacientemente es el burofax. También puede usarse el mail – certificado o no -, si se dispone del correo electrónico del inquilino o la vía notarial. No la carta, ni ordinaria ni certificada.
La comunicación la puede hacer el propio arrendador o un mandatario suyo, un abogado.
Es más complejo a quién debe dirigirse o quién debe recibir el requerimiento. Debe dirigirse al inquilino titular del contrato. Si hay 2 arrendatarios debe requerirse a los 2 (Audiencia Provincial de Cantabria, Sec 2ª, 22-4-2009). No es necesaria la comunicación al cónyuge no arrendatario (Audiencia de La Coruña, Sec 5ª, 7-11-2007). Puede recibir el escrito un empleado del arrendatario, un hijo, incluso un vecino, si llega al interesado (Audiencia de Tenerife, 12-11-1990).
La causa de necesidad
Debe indicarse la causa que motiva la denegación de la prórroga legal al arrendatario. Basta una alegación sucinta, breve (Tribunal Supremo, 12-11-1965). También debe identificarse a la persona que necesita la vivienda. Es suficiente con el nombre (Audiencia Provincial de Barcelona, 12-11-1996).
La causa no debe existir necesariamente cuando se envía el requerimiento. Por ejemplo, si se pide la vivienda por estudios de un hijo no es necesario que éste esté matriculado. Ahora bien, la causa debe existir cuando se interpone la demanda y debe ser la misma que se alegó en el requerimiento. Si la causa es distinta habrá que enviar un nuevo requerimiento. No se pueden añadir nuevas causas de denegación de la prórroga legal (Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 25ª, 22-5-2009).
El artículo 66 del Decreto 4104/1964 (LAU 64) prevé una indemnización para el arrendatario que desaloja la vivienda sin pleitear. No es obligatorio que figure en el requerimiento un ofrecimiento de indemnización ni su importe, aunque se quiera ofrecer una mayor que la legal.
Probablemente la indemnización no compensará al inquilino de la pérdida de un piso de alquiler de renta antigua. Cuando se publica este post el precio medio de un piso de alquiler en Barcelona es de más de 800 euros mensuales.
Causas de posposición
Cuando el arrendador tiene en propiedad dos o más viviendas en el mismo edificio debe exponer al inquilino destinatario las circunstancias que llevan a dirigirse a él y no a otros arrendatarios. Los inquilinos que no tengan contrato de alquiler de renta antigua no cuentan, no sólo porque no está previsto en la ley sino también porque echarlos es bastante más sencillo.
El artículo 64 establece establece este inalterable y obligatorio orden de prelación:
- El arrendador debe elegir primero una vivienda deshabitada.
- Entre las ocupadas la que no sirva de hogar familiar. Entre un piso en el que viva una familia y otro ocupado por estudiantes debe elegir éste.
- Si hay varios pisos ocupados por familias, el ocupado por la que sea menos numerosa.
- En último lugar, las ocupadas por funcionarios, pensionistas y sacerdotes y por quienes viven y desempeñan en ellas su profesión.
La preferencia de los funcionarios fue declarada inconstitucional y derogada en la sentencia del Tribunal Constitucional de 30-1-1995. Se mantiene la preferencia de los pensionistas (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 13ª, 11-5-2010), y la de los pisos con más ocupantes (Audiencia de Barcelona, Sec 4ª, 4-12-2009). Si hay varios pensionistas la preferencia es para el que tenga el contrato más antiguo. El piso con más ocupantes tiene preferencia sobre el que tiene menos. A igualdad de personas la preferencia es para el alquiler más antiguo. Nada tienen que ver los ingresos de los inquilinos.
La vivienda que elija el arrendador debe ser de análogas características a la que deja. Audiencia de Las Palmas, Sec 5ª, 14-12-2011: el arrendador vive en un piso de 100 metros cuadrados y, además del piso en litigio, sólo tiene en propiedad dos pequeños apartamentos, insuficientes para servir de hogar familiar.
Si las viviendas están en inmuebles distintos será el inquilino el que deberá buscar otros pisos propiedad del arrendador para oponerse a su pretensión, porque éste puede elegir la que prefiera (Tribunal Supremo, 26-6-1970; Audiencia de Barcelona, Sec 13ª, 22-9-2010).
No concurre causa de posposición si el arrendador sólo es propietario de una vivienda (AP Madrid, Sec 21ª, 6-10-2009).
Falta de requisitos
La falta de los requisitos exigidos al requerimiento llevan a que la demanda no sea aceptada y no se resuelva el contrato de alquiler. Basta con que falte uno de los requisitos.
Un ejemplo. La expresión «la necesidad de la vivienda para que la ocupe mi nieto» no es suficiente. No hay descripción de los hechos que integran el concepto de necesidad (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 4ª, 31-3-2010).
Oposición del inquilino
El inquilino, una vez recibido el requerimiento del arrendatario, tiene dos opciones: contestar o no contestar. Si no contesta el arrendador puede interponer la demanda de desahucio en el plazo de 6 meses.
La contestación debe ser fehaciente y concretar los motivos de oposición. Si no los concreta es como si no contestara. En tal caso el arrendador también podrá demandar en el plazo de 6 meses. Si lo hace antes no se admitirá la demanda.
Este es un ejemplo de contestación sin concreción (Audiencia de Barcelona, Sec 4ª, 7-5-2009): «que no existe causa de necesidad que permita sostener la denegación de la prórroga que pretende y que, contrariamente a lo que se indica, el contrato de arrendamiento es indefinido, de manera que no quedará extinguido el 14 de agosto ni ningún otro día».
Si la contestación del inquilino conlleva causas de oposición a la denegación de la prórroga el arrendador deberá esperar un año para presentar la demanda. Y nunca se admitirá si la presenta antes del año (Audiencia Provincial de Madrid, Sec 18ª, 17-1-2008).
Tampoco se admitirá la demanda si deja pasar mucho tiempo desde el requerimiento. La Audiencia de Las Palmas, Sec 5ª, 30-12–2005, consideró que con el transcurso de 4 años desde el requerimiento hasta la demanda, debía entenderse que el arrendador no quería resolver el contrato. La de Barcelona (Sec 4ª, 15-11-2004) no consideró válido un requerimiento enviado 6 años antes de la demanda.
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