El régimen de copropiedad de la propiedad horizontal supone que los propietarios de los elementos privativos son también, y necesariamente, copropietarios de los elementos comunes. Lo que implica que los propietarios (o comuneros) deben sufragar los gastos de conservación y uso de dichos elementos comunes en proporción a su cuota de participación (obligación ob rem).
La doctrina del Tribunal Supremo, sentencia de 22-04-2015, es que el deudor responsable del pago es quien sea propietario en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario, que es el del devengo de la cuota, es decir: cuando es líquida, vencida y exigible; no el propietario que lo sea cuando se toma el acuerdo.
La obligación de pagar los gastos que generen los elementos comunes se ve reforzada con el establecimiento de la afección real del artículo 553-5.1 CCCat:
Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite. (Se trata de un crédito privilegiado).
Esta afección real afecta al adquirente de la finca.
La obligación de declarar las deudas con la comunidad en una compraventa
Puesto que el elemento privativo (piso, trastero, plaza de garaje) responde de las deudas con la comunidad (más o menos como si fuera una hipoteca) sea quien sea el propietario, el legislador establece una obligación del vendedor de informar al comprador sobre el estado de cuentas con la comunidad de propietarios.
Dado que es una norma de protección al adquirente, este puede renunciar a recibir la información. La renuncia debe constar expresamente.
Artículo 553-5.2 CCCat:
Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas. En cualquier caso (….), el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión.
Artículo 65.2 de la Ley 18/2007, de 28/12, del derecho a la vivienda:
En el caso de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, la persona representante o administradora de la comunidad debe facilitar a la persona trasmitente los siguientes documentos: el certificado relativo al estado de deudas de los trasmitentes con la comunidad, en el que deben constar, además, los gastos ordinarios aprobados pendientes de repartir, y una copia del informe de la inspección técnica para el caso de que el edificio esté obligado a pasar esta inspección, con el fin de que pueda ser entregado a la persona adquirente………
El certificado de deudas con la comunidad de propietarios
El artículo 553-2 CCCat establece que sin la manifestación del vendedor de estar, o no, al corriente de los gastos comunitarios, no se puede otogar la escritura pública de compraventa. Esta declaración es obligatoria. Sin ella, los Registradores de la Propiedad no pueden inscribir escrituras de transmisión onerosa de viviendas de segunda o ulterior transmisión (artículos 65.2, 132 y 135 de la ley del derecho a la vivienda). Lo que no es obligatorio para la inscripción registral es el certificado de deudas.
El certificado de deudas, que el comprador debe exigir siempre, debería incluir la siguiente información:
- Si el transmitente está al corriente de las cuotas líquidas, vencidas y exigibles. Si no lo está, indicar lo que debe.
- Una copia de la última acta, con la lista de morosos, cuyos impagos pueden acabar siendo cubiertos por los demás propietarios. (¿Estas deudas pueden afectar al precio de la venta?)
- Los gastos aprobados cuyas cuotas no sean exigibles. El caso más claro es el de obras cuyas derramas se han aprobado, pero que aún no son líquidas, vencidas y exigibles Estas derramas futuras deberían incidir en el precio del inmueble.
- El estado del inmueble en relación con la I.T.E., puesto que puede determinar la existencia de derramas futuras y rebajar el precio de la finca.
El comprador debe tener en cuenta que el certificado no tiene efectos de publicidad registral. La afección real sigue vigente si el certificado es erróneo o incompleto.
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Tribunal Supremo, sentencia de 22´-04-2015. Doctrina: Cuando el deudor de cuotas por gastos de #Comunidad de propietarios no coincida con el titular registral, este sólo deberá soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre.#derecho #Justicia
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) January 18, 2023
