La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, además de otros cambios, modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Concretamente, introduce dos nuevos apartados en el artículo 439, que serán los 6 y 7.
Están vigentes desde el 26 de mayo.
Requisitos de admisión de las demandas de desahucio
En todas las demandas de desahucio de vivienda habitual:
1. Por falta de pago de renta o cantidades asimiladas.
2. Que pretendan la recuperación de una finca cedida en precario por quien tenga derecho a poseer la misma, o recobrar la posesión.
3. Los procesos contra okupas.
Para que sean admitidas a trámite, debe constar lo siguiente:
1. Si el inmueble es vivienda habitual del ocupante.
2. Si el demandante es o no gran tenedor.
Gran tenedor es aquella persona, física o jurídica, titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, o de una superficie construida de uso residencial de más de 1.500 m2. Si la Ley sigue en vigor después de las elecciones de julio, las CC.AA. podrán considerar gran tenedor al titular de 5 o más viviendas en entornos de mercado residencial tensionado.
Quienes no sean grandes tenedores deberán acreditarlo mediante una certificación registral adjunta a la demanda. El 95% de los caseros no son grande s tenedores.
Problema: no existe hoy día un documento registral que permita certificar los inmuebles de uso residencial de un propietario. Habrá que suplir la certificación de alguna manera.
Las reformas procesales de la Ley por el derecho a la vivienda hacen más largos los procesos de desahucio. La ley carga a los caseros con unas responsabilidades que no son suyas, sino de la Administración y sus servicios asistenciales. A saber: mantener a los inquilinos en sus viviendas, paguen o no el alquiler
Cuando el demandante es un gran tenedor
Cuando el casero sea un gran tenedor deberás.manifestar en la demanda si el inquilino u ocupante está o no en situación de vulnerabilidad económica.
Una persona es vulnerable económicamente cuando la renta, en un desahucio por falta de pago, más los suministros de la vivienda, supongan más del 30% de ingresos de la unidad familiar y estos ingresos no superen 3 veces el IPREM, que es de 600 € mensuales. El límite se incrementa si hay hijos, si un miembro de la familia está discapacitado y si hay mayores de 65 años a cargo de la familia.
Para acreditar la concurrencia de vulnerabilidad económica del arrendatario, deberá aportarse con la demanda un documento emitido por los servicios sociales locales o autonómicos, de vigencia no superior a 3 meses, y siempre con la autorización del inquilino.
El demandante podrá aportar a la demanda, en lugar de dicho documento, una declaración responsable de haber acudido a los servicios sociales locales o autonómicos en un plazo máximo de 5 meses antes de la presentación de la demanda, sin haber sido atendido, o sin que se hayan iniciado los trámites correspondientes en el plazo de 2 meses desde que presentó su solicitud, con un justificante acreditativo de ello. O bien, otro documento en el cual se justifique que el ocupante de la vivienda no permite a los servicios sociales antedichos el estudio de su situación económica.
Además, para que se le admita la demanda, el casero gran tenedor deberá acreditar que ha intentado someterse a un procedimiento de conciliación o intermediación establecido por las Administraciones públicas competentes.
Esto requisito puede sustituirse con:
- Una declaración responsable de haber acudido a dichas Administraciones en un plazo máximo de 5 meses antes de presentar la demanda, sin haber sido atendido, o sin que se hayan iniciado los trámites correspondientes en el plazo de 2 meses desde que presentó su solicitud, con un justificante acreditativo de ello.
- El documento acreditativo del resultado del procedimiento de conciliación o intermediación.
La consecuencia de esto es que los grandes tenedores de vivienda van a ser más exigentes en la selección de sus arrendatarios. Algo posible porque la demanda de pisos es muy superior a la oferta.
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El concepto VULNERABILIDAD no es aplicable a los supuestos de precario del demandado ni al ocupante de la #vivienda sin título alguno; no ha habido infracción de normas del proceso
AP Madrid, Sec. 9.ª, 10-2-2023#derecho #Justicia
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) June 27, 2023
