El régimen legal del alquiler de las viviendas de protección oficial (VPO) no es igual que el de las viviendas que no lo son y están sometidas al mercado libre y a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por otro lado si la competencia para regular contratos, y entre ellos todos los alquileres, es del Estado – y por ello hay una sola ley de alquileres de fincas urbanas para toda España – las competencias sobre vivienda de protección oficial las tienen las Comunidades Autónomas. De ahí que me refiera en este post sólo a los requisitos para alquilar una vivienda de protección oficial en Cataluña y a un caso concreto.
En lo que a la legislación aplicable a las VPO de toda España se refiere, el apartado 8º de la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendamiento de viviendas de protección oficial se regirá por las normas particulares de éstas respecto:
- Al plazo de duración del contrato.
- La renta y sus variaciones. Son nulas las cláusulas que establezcan una renta superior a la máxima autorizada. Así lo ha establecido el Tribunal Supremo en las sentencias de 14-07-2010 y 25-03-2011. Si se pacta una renta superior el impago del exceso no conlleva el desahucio.
- Los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras.
- El derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento.
- En lo que no regulen sus normas específicas se aplicará lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Aplicando sus competencias cada Comunidad Autónoma puede establecer sus propias condiciones que, además, pueden variar de una promoción pública a otra. Por su parte los ayuntamientos pueden establecer las suyas dentro de sus competencias. En fin, un lío. Por consiguiente, lo expuesto en este post, que se origina en la gestión realizada por el despacho para un cliente propietario de uno de estos pisos en Barcelona, no es exactamente aplicable a cualquier alquiler de una vivienda de protección oficial en otros lugares. Quedáis avisados.
Una aclaración sobre dos hechos curiosos de las VPO españolas:
- Hay VPO de propiedad particular que se compran a precios muy por debajo de los del mercado libre. En Europa las viviendas públicas son siempre de alquiler.
- Las VPO dejan de serlo al cabo de un tiempo para pasar a ser viviendas libres. Quien compra una VPO a precio público la podrá vender a precio de mercado al cabo de los años. Algo incongruente.
Requisitos que debe cumplir el propietario arrendador para alquilar su vivienda de protección oficial en Cataluña
Lo primero que tiene que hacer el propietario de una vivienda de protección oficial gestionada por una Administración Pública catalana es pedir permiso para alquilarla. En teoría las VPO no se han creado para especular.
En el caso gestionado para nuestro cliente l’Agència de l’Habitatge de Catalunya hace referencia a la Llei 18/2007, de dret a l’habitage (derecho a a vivienda). El artículo 82.4 dice que, excepcionalmente, se puede autorizar a propietarios de VPO (en catalán HPO: habitatges amb protecció oficial) a alquilar la vivienda en casos motivados por la administración pública competente y con las condiciones que se establezcan.
El permiso para alquilar concedido al cliente expresa el siguiente antecedente de hecho:
- Que el actual contexto de crisis económica ha provocado un incremento de solicitudes de autorización de alquiler de VPO porque los propietarios no pueden seguir habitándolos ni pueden venderlos por falta de financiación. No tiene nada que ver con las circunstancias del cliente.
- En consecuencia se permiten los arrendamientos para evitar la desocupación de las viviendas protegidas.
Las condiciones impuestas:
- Plazo máximo del alquiler: 6 años.
- La renta no llega a los 400 €. El piso tiene unos 70 metros cuadrados y 2 plazas de garaje. El precio de mercado ronda los 900 €, más lo que se podría cobrar por cada aparcamiento.
- Los futuros inquilinos deben estar inscritos en el Registro de Solicitantes de Viviendas de Protección Oficial. No pueden tener una renta superior a 2,5 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de la Generalitat. Hay que presentar una declaración jurada de que los no son propietarios de una VPO y su última declaración de la renta.
- El contrato de alquiler debe ser visado por l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. Si no se presenta el contrato de alquiler en 6 meses se revoca la autorización.
El contrato de alquiler debe contener:
- La identificación del expediente de construcción de la promoción de vivienda pública del inmueble y la fecha de calificación definitiva como vivienda de protección oficial.
- La renta del alquiler pactada.
- El compromiso de los inquilinos de destinar el piso a domicilio o residencia habitual. Y que lo ocuparan en un plazo de 3 meses desde su puesta a disposición.
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