Para que opere la condición resolutoria expresa por incumplimiento del comprador de pagar el precio deben concurrir los siguientes requisitos:
- Precio aplazado impagado. La deuda debe ser líquida, vencida y exigible.
- La voluntad de incumplir del comprador.
- Que el vendedor haya cumplido sus obligaciones.
- El requerimiento al comprador.
La voluntad de incumplir del comprador
La jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) había entendido que el incumplimiento del comprador de pagar, para dar lugar a la resolución de la compraventa, debía ser una «voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento» (STS 25-06-1985). El criterio más moderno suaviza este criterio subjetivista: basta que el incumplimiento sea inequívoco y objetivo, y frustre las legítimas expectativas del vendedor (STS, 09-03-2005).
No da lugar a la resolución del contrato de compraventa cualquier incumplimiento del comprador. Debe tener suficiente entidad para impedir la satisfacción económica del vendedor (STS. 04-10-1993), que es vender la finca. Acabamos siempre en el caso concreto. En la legislación de la compraventa de inmuebles vigente en Catalunya, cuando el pacto de condición resolutoria consta en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad, la parte impagada del precio aplazado, incluidos los intereses pactados, debe superar el 15% del precio total más los intereses.
El incumplimiento de las obligaciones del vendedor
Como en cualquier obligación bilateral, la parte que solicita la resolución del contrato debe haber cumplido sus obligaciones.
Este incumplimiennto debe tener carácter esencial. Además, debe evidenciar una voluntad obstativa al cumplimiento (STS, 31-05-2002).
Se considera que el vendedor incumple:
– Si n0 otorga la escritura pública de compraventa cuando se pactó la simultaneidad de la firma y el pago del precio aplazado (STS, 09-03-1989).
– Cuando impide al comprador la obtención de un préstamo hipotecario (STS, 14-07-1988).
– Cuando niega la entrega de la finca al comprador (STS, 31-05-2002).
– Si la vivienda que vende infringe la legalidad urbanística (STS, 31-10-2002).
El requerimiento judicial o notarial al comprador
Es preciso que el vendedor envie un requerimiento de pago al comprador, tal y como estipulan los artículos 1504 CC y 621-54 CCCat. El requerimiento debe ser expreso. Hay que dirigirlo solamente al comprador, cualquiera que sea su estado civil y régimen matrimonial, si está casado; no es necesario enviarlo al cónyuge o sus herederos (STS, 03-02-2006).
El requerimiento no es de pago, lo que implicaría que el vendedor opta por el cumplimiento de la obligación, y no por su resolución. Sin embargo, se han otrogado efectos resolutorios a la comunicación al comprador de que tiene un plazo de 48 horas para pagar su deuda. Ello no implica que el vendedor haya optado por el cumplimiento, sino que opta por la resolución si el comprador no paga en dicho plazo (STS, 13-02-2003).
El requerimiento es una manifestación de voluntad del vendedor de resolver la compraventa. Su finalidad es que el comprador se allane y no obstaculice la resolución del contrato. No es necesario un previo requerimiento de pago (STS, 04-12-1999). Pero el requerimiento dejará de tener valor como tal si se pacta posteriormente una forma de pago (STS, 13-12-1990).
En general, puesto que el requerimiento debe tener un carácter previo, no se ha admitido como requerimiento la demanda judicial en la que se pide la resolución de la compraventa (STS, 06-05-1991). No obstante, el mismo Tribunal Supremo, sentencia de 12-03-1985, admitió como requerimiento el traslado a la demanda al comprador demandado cuando con aquella se pretende la resolución.
Mientras no haya mediado el requerimiento, el comprador puede pagar su deuda (STS, 01-07-1997). Una vez hecho el requerimiento ya no podrá pagar. Pero si el vendedor acepta el pago el requerimiento deja de tener efectos resolutorios (STS, 15-11-1989).
Tratamiento fiscal de la cancelación de la condición resolutoria
La cancelación de una condición resolutoria explícita no está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si se documenta la cancelación en escritura pública, estará sujeta al ITP en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Si la cancelación se realiza mediante instancia privada dirigida al Registrador de la Propiedad no está sujeta al pago del impuesto.
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