Cuando el inquilino de una vivienda o un local de negocio no paga la renta, o se retrasa en el pago de la misma, el arrendador puede enviarle un requerimiento de pago para posibilitarle la enervación.
Se llama enervación al pago de cantidades debidas al arrendador antes del juicio y dentro de un plazo para evitar el desahucio. Es un modo extraprocesal de terminación del proceso.
Si el arrendador no envía el requerimiento, el plazo para enervar será de 10 días desde que el inquilino recibe la notificación del Juzgado ante el que se tramita la demanda de reclamación de rentas y desahucio.
Este post trata de los requisitos de dicho requerimiento según la doctrina del Tribunal Supremo.
El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), dice:
Que los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas terminarán mediante decreto dictado por el Secretario judicial.
Con la condición de que, requerido el arrendatario según el artículo 440.3 LEC, éste pague al arrendador o ponga a su disposición judicial o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento del pago enervador del desahucio.
Lo anterior no será de aplicación cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
El requerimiento
El arrendador puede enviar al inquilino un requerimiento de pago de las rentas y cantidades asimiladas (impuestos, gastos de comunidad, suministros) que éste le deba. El envío debe hacerse con un mínimo de 30 días de antelación a la presentación de la demanda en el Juzgado. El inquilino deudor debe pagar en un término de 30 días desde que recibe el requerimiento para enervar la acción y evitar el desahucio.
La sentencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, núm 302/2014, de 28-5, establece la doctrina jurisprudencial sobre los requisitos del requerimiento:
1.- Ha de contener un requerimiento (petición) de pago de renta y/o cantidad asimilada. Deben ser cantidades liquidas e impagadas.
2.- Debe hacerse por un medio fehaciente, que es aquel que permite acreditar al arrendador que llegó al conocimiento del inquilino con la claridad suficiente. Por ello, es muy importante que consten en el contrato de alquiler los domicilios para notificaciones. Es más, para evitar el envío de un burofax, deberían constar las direcciones de correo electrónico.
3.- El inquilino no debe haber puesto a disposición del arrendador la suma reclamada, bien por consignación judicial, por conducto notarial o mediante cualquier otro que exprese su disponibilidad de pago.
Puesto que el arrendador no es un consejero legal del inquilino el requerimiento no debe contener:
A) Un aviso de que el contrato de alquiler va ser resuelto si no se paga.
B) Que no procederá la enervación de la acción de desahucio si no se paga dentro de plazo.
La sentencia lo argumenta: La información que se traslada al arrendatario es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria ni su gravedad ni las consecuencias (del requerimiento), pues es sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio de la vivienda.
La enervación
La ley concede la posibilidad al inquilino de enervar la acción de desahucio pagando lo debido. Ahora bien, sólo podrá enervar la acción una vez. Si se vuelve a retrasar en el pago, o no paga, no tendrá otra posibilidad de evitarlo.
Sobre la naturaleza jurídica de la enervación, la sentencia núm 302/2014, dice: no estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas y una obligación de pago por parte del arrendatario.
Otra sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo, de 26-3-2009, Recurso 1507/2004, dice: La enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho, como una oportunidad para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se pague la renta…
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