El contrato de alquiler es un negocio de obligaciones recíprocas o sinalagmáticas. La obligación básica del arrendador es la entrega de la cosa. En el alquiler de vivienda, además, conservarla según el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es obligación del inquilino pagar la renta y devolver la finca tal como la recibió, salvo el desgaste por el uso. Además de las obligaciones legales están las pactadas, más relevantes en el alquiler para uso distinto de vivienda.
El incumplimiento de las obligaciones de una parte faculta a la otra a pedir la rescisión del contrato de alquiler. Dice el artículo 1124 del Código Civil:
- La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
- El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
- El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo.
Las condiciones para que opere el artículo 1124 son:
- Un contrato de alquiler vigente.
- Que las prestaciones sean recíprocas y exigibles. Hay obligaciones recíprocas cuando hay prestaciones a cargo de ambas partes y cada una de ellas ha sido querida como equivalente de la otra.
- Una parte debe incumplir de forma grave sus obligaciones. No vale cualquier incumplimiento. Sólo es resolutorio el que frustra la finalidad del contrato. En arrendamientos el caso más evidente es el impago de la renta por el inquilino. Un caso de incumplimiento que no conlleva rescisión es el de la obligación contractual de elevar a escritura pública el contrato de alquiler (doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, sentencia de la Sala 1ª de 16 septiembre 2014, recurso 969/2012).
- Que quien ejerza la acción no incumpla sus obligaciones. Salvo que ello sea consecuencia del incumplimiento anterior del otro contratante. En un alquiler de local para instalar un bar el inquilino podría dejar de pagar la renta si el arrendador no cumpliera su compromiso de contratar el suministro de agua.
Prescripción de la acción:
- En Cataluña la acción de rescisión prescribe a los 10 años (artículo 121-20, Primer Libro del Código Civil).
- En el resto de España prescribe a los 5 años. Lo manda el artículo 1964 del Código Civil, redacción dada por la Ley 42/2015. El plazo para la resolución de los contratos de alquiler anteriores al 7 de octubre de 2015 es de 15 años.
Sobre los efectos de la resolución dice el Tribunal Supremo, sentencia de 15 de julio de 2003, que estos se producen con carácter “ex tunc”. Es decir, como si el contrato no se hubiera concluido. Esto conlleva la obligación de restituir cada parte lo que hubiese recibido de la otra por razón del contrato.
