Las actividades molestas, insalubres, ilícitas, nocivas y peligrosas son causa de resolución del contrato de alquiler por el arrendador según el artículo 27.2 e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Es una causa de resolución un tanto abstracta. Y heterogénea: las causas son muy diversas entre sí. Aunque las insalubres también suelen ser nocivas y viceversa, y las peligrosas lo son referidas a personas o bienes y, por tanto, también pueden ser nocivas e insalubres.
Las actividades nocivas, insalubres y peligrosas las encontraremos en leyes, reglamentos y ordenanzas de ámbito estatal, autonómico y local, en función de sus respectivas competencias. Incluyen actividades que ponen en peligro el medio ambiente, como la prohibición del uso de determinadas sustancias explosivas e inflamables, y la salud de las personas, como el exceso de ruido.
El término actividades molestas es muy amplio e indeterminado. Es lo que en Derecho penal se conoce como una norma en blanco. ¿Qué es molesto y para quién? ¿Y dónde? ¿En qué ámbito?
Por ello, para determinar si hay actuaciones molestas habrá que analizar cada caso individual e independientemente. El juez estimará si existen o no molestias suficientes para la rescisión del contrato de alquiler. Estas molestias pueden existir aunque el arrendatario cumpla los requisitos administrativos de su actividad. Por ejemplo el exceso de ruido de un bar en el centro de la ciudad aunque tenga las licencias en regla. Para reducir el riesgo de la interpretación judicial es aconsejable que el arrendador, en función de la actividad que llevará a cabo el arrendatario, establezca unas causas concretas de resolución del contrato. La verdad es que esto se hace muy pocas veces. Y muchas de ellas en contratos de alquiler de vivienda, donde son menos necesarias, y usando cláusulas estereotipadas; cláusulas que se reproducen y copian de otros contratos sin tener en cuenta el concreto alquiler al que se aplican.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no se refiere a actividades inmorales. Estas actividades no han desaparecido, aunque no hay un consenso social sobre qué es inmoral y qué no. Las sentencias de los tribunales consideran el ejercicio de la prostitución en un piso como una actividad inmoral y suficiente para resolver un contrato. A la vez – por si acaso- la califican de actividad molesta. Pero no se ha cerrado nunca, que yo sepa, un local de ambiente gay por inmoral. (Algunos engloban lo inmoral dentro de lo ilegal, pero esto no es aceptable después de Kant.)
Insisto en que el arrendador incluya en el contrato de alquiler, en virtud del artículo 1124 del Código Civil, la prohibición de realizar concretas actividades. No hay que prohibir genéricamente actividades inmorales para no dejar margen de interpretación al juez. Un buen abogado le redactará el contrato que le conviene. Porque hay que tener en cuenta que no toda actividad considerada inmoral en el redactado de un contrato valdrá como causa de rescisión. (En Derecho hay un principio general de conservación de los contratos.)
Actividades ilícitas
Es actividad ilícita la que contraviene lo dispuesto en la ley en sentido material: en cualquier norma jurídica. Desde una Ley Orgánica del Estado hasta la ordenanza de un pequeño municipio.
- Hay ilícito penal si la actividad está prevista y penada como delito en el Código penal.
- Existe ilicitud civil si se da cualquiera de los supuestos que el Código Civil entiende como contrarios a la finalidad y esencia de los contratos, o que resulten de una interpretación correcta de la norma aplicable, especialmente de lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por ejemplo el subarriendo inconsentido de la vivienda alquilada. También hay ilícito civil cuando se violan las cláusulas del contrato de arrendamiento.
- Habrá ilicitud administrativa cuando no se cumpla con la normativa dictada por las Administraciones Públicas: estatal, autonómica, local.
La ilicitud administrativa es la que da más juego, especialmente en el alquiler de local de negocio. Más preguntas que respuestas ¿incurre en ilicitud quien no cumple con el horario de cierre de un bar? ¿Cuándo un ilícito administrativo puede ocasionar una rescisión del alquiler? etcétera.
Por ejemplo ¿es ilícita una actividad que no cuenta con las pertinentes licencias municipales o autonómicas? Hay que entender que sí. Pero con reservas y siempre dentro de una posterior valoración judicial. No es lo mismo que al arrendatario le nieguen la licencia por no reunir los requisitos o por defectos no subsanables, o que no la solicite con carácter definitivo, que no pedirla en un plazo prudencial, estar sólo pendiente de meros trámites o bien tenerla y no haber cumplido en plazo una variación técnica.
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