El artículo 27.2.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el casero puede resolver el contrato de alquiler de vivienda si el inquilino realiza «actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas».
El artículo 114, 8.ª, del Texto Refundido de 1964, aplicable a los alquileres anteriores al 1 de enero de 1995, permite al arrendador la resolución por actividades inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.
La única diferencia es que la LAU 1964 incluye la inmoralidad como causa de resolución. El concepto de inmoralidad es muy poco preciso. El DRAE considera inmoral aquello que se opone a la moral y las buenas costumbres. Muchas conductas inmorales también pueden ser consideradas ilícitas. La prostitución ha sido causa de resolución del arrendamiento por generar molestias al resto de vecinos del inmueble en las sentencias de la Audiencia de Barcelona, Sección 13.ª, de 10 de abril y 28 de febrero de 2013. El ejercicio de la prostitución en un piso puede no producir molestias a los vecinos. En este caso, la resolución del contrato puede ser más compleja.
Es muy aconsejable que el arrendador incluya en el contrato qué conductas inmorales darán lugar a la resolución del arrendamiento. Algo que nadie hace, cuando es muy ventajoso para el casero. El Tribunal Supremo no permite la resolución del contrato si el casero conocía la conducta inmoral al firmar el contrato (sentencia de 22-10-1962).
Los ilícitos penales y civiles
Es ilícito lo contrario a la ley.
Siguiendo el criterio jurídico «ubi lex non distinguet nec non distinguere debemus» (si la ley no diferencia, tampoco debemos diferenciar nosotros) en el concepto de ilicitud de la LAU hay que incluir:
La ilicitud penal. Cuando la actividad que realicen los arrendatarios sea un delito. El caso más paradigmático es el tráfico de drogas (sentencias de las Audiencias de Valencia, de 11 de enero de 2013, y de Madrid, Sección 21.ª, de 27 de octubre de 2011). El cultivo de marihuana también es delito.
El ilícito civil. La ilicitud civil existe cuando se da alguno de los supuestos que el Código Civil entiende como contrarios a la finalidad y esencia de los contratos.
Explico unos ejemplos.
El criterio mayoritario de los tribunales es que el propietario puede prohibir que sus inquilinos tengan mascotas. La sentencia de la Audienca Provincial de Baleares, Sección 3ª, 63/2008, de 8 de febrero, otorga a dicha prohibición efectos resolutorios. Otras sentencias (AP Málaga, 16 de julio de 1998) no aceptan que la prohibición de tener animales sea causa de resolución. Es necesario acreditar que estos han causado molestias a los vecinos del edificio.
No debería admitirse la prohibición de convivientes en una vivienda. Pero hay antecedentes jurisprudenciales. La sentencia de la AP Vizcaya, Sección 5ª, 364/2006, de 20/7, estimó la acción de resolución de un alquiler de vivienda por una cláusula que prohibía «ceder la vivienda, subarrendarla o admitir huéspedes o convivientes».
El ruido puede ser otra causa de resolución cuando afecta a los vecinos. Puede establecerse en el contrato un límite de decibelios. El ruido que soporte el inquilino en la vivienda también puede ser causa de resolución.
Puede prohibirse instalar un club de consumo de cannabis en una finca. (El Tribunal Supremo, sentencia 1630/2020, de 30/11, dijo que es dudoso que un club social de cannabis sea un ilícito penal.)
La imposibilidad de dedicar un local al destino pactado permite al arrendatario resolver el contrato. Ejemplo: restaurante que no tiene salida de humos porque la comunidad de propietarios no la autoriza.
El ilicito administrativo
Hay ilicitud administrativa cuando no se cumple la normativa dictada por las Administraciones Públicas. En el arrendamiento de inmuebles es especialmente relevante la normativa urbanística y de usos.
El ilícito administrativo es el que da más juego en los alquileres para uso distinto de vivienda: locales, naves, oficinas. Este contrato de arrendamiento permite pactarlo todo; también las causas de resolución.
Ejemplos de causas de resolución del contrato:
- Que un restaurante siga abierto sin licencia.
- No cumplir lo establecido en las ordenanzas municipales.
- No cumplir los horarios de cierre.
El arrendatario puede resolver el contrato de arriendo por incumplimiento de normas administrativas. La entrega de un local sin las condiciones necesarias para cumplir el destino pactado es un incumplimiento de la obligación de entrega impuesta al casero por el artículo 15541º CC, que permite el ejercicio de la accción del artículo 1556 (Tribunal Supremo, sentencias de 18-06-2001, 08-11-2004 y 22-12-2006).
Sigueme en Twitter: @joseptermens
