Responsabilidad del Vendedor y Arrendador por Vicios Ocultos
El vendedor de un inmueble responde de los vicios ocultos que tuviere la finca según lo dispuesto en los artículos 1461 y 1474 del Código Civil común (CC). El arrendador de una vivienda o un local responde ante su arrendatario por los vicios ocultos del inmueble alquilado en los mismos términos.
Legislación en Catalunya sobre Contratos de Compraventa y Arrendamientos
En Catalunya el contrato de compraventa y los vicios ocultos, así como su aplicación a los arrendamientos, no se rigen por el CC desde el 1 de agosto de 2018. La legislación vigente sobre el contrato de compraventa en Catalunya está en el Libro VI del Codi civil (CCCat), normativa que incorpora la compraventa de consumo.
Conformidad al Contrato en lugar de Vicios Ocultos
El término vicios ocultos se ha sustituido por el de conformidad al contrato. El plazo para reclamar es de 3 años (artículo Artículo 621-23 1 CCCat), cuando en el CC es de solo 6 meses.
La legislación catalana es más moderna. Adopta los principios UNIDROIT sobre los contratos comerciales internacionales y los PECL, la Directiva 1999/44/CE del Parlamento y el Consejo UE, y parte de la Directiva 2011/83/UE.
LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER
Para dar por resuelto un contrato por falta de conformidad del bien a los pactado no es necesaria una conducta rebelde al cumplimiento por parte de quien no cumple (Tribunal Supremo, 1 de abril de 2014 y 27 de junio de 2019).
Basta que el incumplidor no cumpla. Ahora bien, el incumplimiento debe ser esencial. El artículo 621-42.1 CCCat dice que el incumplimiento es esencial cuando se «priva sustancialmente la otra parte de aquello a que tenía derecho según el contrato».
Dicho de otra manera: el incumplimiento es esencial si frustra la expectativa del adquirente, del arrendatario, al contratar.
EL CASO DE UN CLIENTE DEL DESPACHO
Como muchos artículos de este blog, este post también tiene su origen en el caso que me planteó un cliente. El cliente en cuestión alquiló un local para instalar una peluquería masculina – de las que hay una «plaga» en Barcelona.
Al comenzar las obras de acondicionamiento del local, los industriales encontraron una viga en malas condiciones, viga que no estaba a la vista por estar escondida sobre un falso techo de yeso. La viga es un elemento común del edificio, y debe ser reparada por la comunidad de propietarios del inmueble. Esto implica que el propietario poco puede hacer, más allá de reclamar a la comunidad la reparación.
Pero entonces, ¿el cliente que hace? ¿esperar a que la comunidad se decida a hacer la obra? ¿y mientras tanto?
La obligación del vendedor/propietario/arrendatario no se limita a la entrega del inmueble. La finca entregada debe ser apta para su destino propio o pactado – instalar una peluquería en este caso – condición que el local arrendado no cumplía (sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2017, y artículos 621-20.2.a) CCCat, que dice que la conformidad al contrato implica que el bien debe ser «…apto para los fines a los que normalmente se destinan bienes del mismo tipo», y 621-20.5: “Si el bien no es apto para los fines específicos manifestados por el comprador al vendedor, hay falta de conformidad solo si el vendedor aceptó la idoneidad del bien para aquellos fines, antes o en el momento de la conclusión del contrato”).
Así que el contrato de alquiler se resolvió.
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