La Ley de Arrendamientos Urbanos vigente permite al arrendatario instar la resolución del contrato de alquiler porque el arrendador incumple sus obligaciones, entre las cuales no conservar la vivienda según el artículo 21.
Además, el artículo 27.3.b) de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al inquilino de la vivienda resolver el contrato de alquiler por la perturbación de hecho o de derecho realizada por el arrendador en la utilización de la misma. El artículo no es aplicable al arrendamiento de local de negocio ni a ningún otro distinto de vivienda habitual, salvo pacto expreso. Para estos alquileres, especialmente para el arriendo de local de negocio, son de aplicación los artículos 1124 y 1560 del Código civil, que permiten la resolución del alquiler por incumplimiento.
La facultad de resolución por perturbación tiene su base en que la entrega de la posesión de un inmueble en alquiler al arrendatario comporta la obligación del arrendador de mantener a éste en el goce pacífico de la finca (artículo 1554 del Código civil). El inquilino tiene derecho al uso, disfrute y aprovechamiento del piso o local de negocio conforme al destino pactado.
Por consiguiente, el arrendador debe abstenerse de realizar cualquier acto que perturbe o impida el uso de la cosa arrendada. Se perturba el goce pacífico con cualquier acto que suponga una limitación o entorpecimiento de ese uso y disfrute.
La perturbación puede ser de hecho o de derecho, total o parcial.
- Es de hecho cuando es material, física, y no amparada en derecho alguno, o es arbitraria, de puro capricho o mala fe o con intención ilícita (Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 13.ª, sentencia 79/2015, 6/3), como entrar en el piso sin permiso del inquilino.
- Por perturbación de derecho pueden entenderse tanto las relativas al uso como consecuencia de una acción relativa a la propiedad de la finca como las que se producen a través de los derechos de terceros perturbadores (Audiencia de Cantabria, 24-6-1997). Son de derecho la constitución de una servidumbre que no existía cuando se firmó el contrato de alquiler, un interdicto de recobrar la posesión del inmueble presentado por un tercero y el embargo del local. No lo es la venta de la vivienda a un tercero aunque implique el fin del contrato.
- La perturbación es total cuando el arrendador no entrega la llave del piso al inquilino. Es parcial si se construyen tabiques en el local antes de entregar la posesión sin conocimiento del arrendatario (Tribunal Supremo, 21-10-1959).
El artículo 116.1º de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 establece una indemnización mínima para el arrendatario que opte por la rescisión en caso de perturbación: un mes de renta. Además, la indemnización guardará proporción con la importancia o gravedad de la perturbación. Este artículo es aplicable a todo contrato de alquiler de vivienda o de local de negocio firmado antes del 1 de enero de 1995 y vigente hoy. Para los firmados con posterioridad no hay un indemnización mínima.
¿Hasta dónde alcanza la responsabilidad del arrendador? Según el artículo 1560 del Código civil, interpretado a sensu contrario, el arrendador responde de las perturbaciones de derecho cometidas por él o por un tercero y de las de hecho de las que sea responsable. No responde de la perturbación de hecho imputable a un tercero (Audiencia de Pontevedra, Sec. 1.ª, 19-12-2014). La prueba de la existencia de la perturbación corresponde siempre al inquilino. No habrá resolución si no se acredita la perturbación, o, existiendo, no se demuestra que el arrendador es el responsable (Audiencia Provincial de Córdoba, Sec. 3.ª, 25-1-2010).
El arrendatario puede resolver el contrato de alquiler si no puede usar la vivienda como se pactó
En caso de que el arrendatario padezca una perturbación de hecho en el goce pacífico del inmueble por un tercero tendrá acción judicial directa contra él (Tribunal supremo, 24-1-1992; Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 4.ª, sentencia 213/2006). Es el caso de gritos, altercados y música a altas horas de la madrugada generados por los vecinos y de daños en la vivienda producidos por obras en otros pisos o en elementos comunes del edificio. El arrendatario podrá reclamar daños y perjucios y la reparación al causante (Audiencia Provincial de Álava, Sec. 1.ª, 16-12-2008), reclamación que ejercitará en nombre propio y en su propio interés, en tanto que poseedor de la finca, con base en el artículo 446 del Código civil. El arrendador puede ejercitar acciones contra el tercero en apoyo o en defecto del arrendatario, pero no como una obligación legal sino de forma facultativa.
No hay perturbación de tercero cuando éste obra en virtud de un derecho que le corresponde. En tal caso responde el arrendador.
En muchos casos la perturbación al arrendatario proviene de la comunidad de propietarios del edificio. Por ejemplo, obras que afecten el piso alquilado. No es incumplimiento de la obligación de proporcionar al arrendatario el goce pacífico de la finca el hecho de que la Comunidad de propietarios deniegue al local una salida de humos (Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 20.ª, 10-3-2009). En este caso habría que buscar otro motivo para resolver el contrato, como la imposibilidad de llevar a cabo la actividad por falta de licencia administrativa.
El derecho del arrendatario en la práctica
El arrendatario que sufre una perturbación de hecho o de derecho en la finca puede resolver el contrato en un proceso judicial. Ahora bien, dado que el contrato de alquiler de vivienda actual da un plazo máximo garantizado de permanencia de 3 años al inquilino, el proceso puede llegar o encontrar su solución poco antes de finalizar el alquiler o estar pendiente cuando ya ha finalizado. Por ello, para el inquilino es más lógico y práctico desistir del contrato de alquiler.
Para el arrendatario de un local de negocio la solución es más compleja, pues el local en el que desarrolla su actividad puede no ser tan sustituible por otro como una vivienda. La inversión en el local puede hacer inviable económicamente el traslado.
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